How to Register a Newly Bought Property in the Philippines

It is very common for an OFW to buy a new property in the Philippines after a few years of earning a better income from abroad.

We didn’t immediately realized that it is easier to find a property that you wants to own than to get it registered in your name after paying a large sum of money as it does not ends there. Most of us are not familiar with the whole process of registering a property to the name of the new Owner.  Here are a few steps that may help you:


Anyone between the Seller and Buyer (or their Lawyers, if any) may prepare the Deed of Sale as long as it has been executed before and Notarized by a Notary Public.


a.) If you are a Buyer, let me remind you that before giving all the money to the Seller be sure that you got from him some important documents that you would need in the registration of the property under your name such as a copy of his validID, a recent CTC and TIN or a copy of TIN Car original copy of all Real Property Tax Receipts in his possession.

b.) If the Seller is a Corporation, you would need from them a notarized secretary’s certificates containing the resolution of their board of directors approving the sale and a certificate from the Securities and Exchange Commission (SEC) stating that its articles of incorporation have been registered with the SEC.

STEP 2 –CITY ASSESSOR’S OFFICE (Located in the City Hall or Municipal Hall)

Secure the following:

a.) Certified True Copy of Tax Declaration (House and Lot)

b.) Certificate of No Improvement (If property is vacant lot)

c.) Two Original Copies – 1 for BIR and 1 for Registry of Deeds

STEP 3 – LAND TAX DIVISION OF CITY TREASURER’S OFFICE (Located in the City Hall or Municipal Hall)

Secure the following:

a.) Tax Clearance

Note: In order to obtain a Tax Clearance, the Seller must pay first all arrears on Property Tax (if any and must be updated as of document of sale).  Therefore,  it is important that you got hold of the original of the official receipts evidencing payment by seller of realty taxes of the current and preceding years, before you gave him the full payment of the sale.

We had an experience that the Seller was able to gave us the Property Tax Receipt of the current year however, upon application of Tax Clearance it was discovered that the previous five years was not paid!


Submit the following:

  • Tax identification number (TIN) of seller and buyer;
  • Notarized deed of absolute sale/document of transfer, but only photocopied document shall be retained by the BIR;
  • Certified true copy of the latest tax declaration issued by the City Assessor’s Office for the land and improvement applicable to the taxable transaction;
  • Owner’s copy (for presentation purposes only) and photocopy (for authentication) of the Original Certificate of Title (OCT), or the certified true copy of the Transfer Certificate of Title (TCT);
  • Sworn declaration of “with Improvement” by at least one (1) of the transferees, or certificate of “with Improvement” issued by the City Assessor’s Office.

You (and/or the Seller, depends on the agreement) have to pay the following:

a.) Capital Gains Tax (6% for individual seller) or Witholding Tax (7.5% if seller is a corporation) – it is the Seller’s responsibility to pay the Capital Gains Tax (CGT) or Witholding Tax unless the Buyer agrees otherwise

b.) Documentary Stamps Tax (1.5% of the selling price or zonal value or fair market value, which ever is higher) – Payment for DST is responsibility of the Buyer

You shall received the following:

  • The Certificate Authorizing Registration
  • The Original copy of the Deed of Absolute Sale stamped received by the BIR
  • Original Copies of the BIR Return Forms 1706 (CGT) and 2000 (DST) stamped received by the BIR

Important Notes:

i.) Capital Gains Tax and Documentary Tax shall be computed based on Selling Price (per Deed of Sale), or Market Value of Tax Declaration, or BIR Zonal Value, whichever is higher.

ii.) If the Buyer agrees to pay the Capital Gains Tax, it very important that you get the Seller’s Tax Identification Number (TIN) and a copy of his ID

iii.) Forms for payment of Capital Gains Tax can be secured from the BIR or may be downloaded from the BIR website

iv.) Payment for Capital Gains Tax and Documentary Stamps can only be paid at the BIR Regional Office or BIR authorized banks where the property is located.  It can be paid either in cash or manager’s check.

v.) Capital Gains Tax shall be filed and paid to the BIR within thirty days from the date of sale, otherwise there will be interest and penalty.

vi.) Documentary Stamps Tax shall be paid on or before the 5th day of succeeding month from the date of sale.

STEP 5 – MUNICIPAL TREASURER’S OFFICE (Located in the City Hall or Municipal Hall)

Pay the following:

a.) Transfer Tax is computed as 1/2 of 1% (0.5%) of the Selling Price or Zonal Value or Fair Market Value of Tax Declaration, whichever is higher. – Payment of Transfer Tax is responsibility of the Buyer


i.) The transfer tax must be paid at the CTO not later than 60 days from the date of execution of the Deed of Absolute Sale or the notarization date thereof, whichever is earlier.

ii.) Prepare the following requirements:

  • Certificate Authorizing Registration from the Bureau of Internal Revenue
  • Tax clearance certificate from the Treasurer’s Office
  • Official receipt of the Bureau of Internal Revenue (for documentary stamp tax)
  • Photocopy of Deed of Sale
  • Photocopy of Transfer Certificate of Title (TCT)
  • Photocopy of Tax Declaration

STEP 5 – REGISTRY OF DEEDS (Located in the City Hall or Municipal Hall)

Pay the following:

a.) Registration Fee – 0.25% of the selling price, or zonal value or fair market value, which ever is higher. – Payment of Registration Fee is responsibility of the Buyer

Apply for registration and submit the following documents:

  • Copy of deed of absolute sale;
  • Official receipt evidencing payment of transfer tax;
  • Certificate Authorizing Registration from the BIR (CAR) including official receipts for payment of DST and CGT;
  • Real property tax clearance from the City Treasurer’s Office;
  • Original copy of owner’s duplicate of TCT (in the name of the seller);
  • Original or certified true copy of the latest tax declaration;

If Seller is a corporation, include the following:

  • Notarized secretary’s certificate containing resolution of the board of directors of the seller approving the sale;
  • Notarized secretary’s certificate containing resolution of the board of directors of the buyer approving the sale;
  • Articles of incorporation of the buyer and by-laws; and
  • Certificate from the SEC that the articles of incorporation of the buyer have been registered.


A new Certificate of Title under the New Owner’s Name will be issued by Registry of Deeds.  Be sure to double check the spelling of names and other information in the new TCT before receiving the new TCT.

STEP 6 – MUNICIPAL ASSESSOR’S OFFICE (Located in the City Hall or Municipal Hall)

Secure the following:

a.) New Tax Declaration


i.) Prepare the following requirements:

  • Photocopy of notarized deed of sale
  • Copy of latest tax declaration (in the name of seller)
  • Tax clearance certificate of real property taxes from the CTO 
  • Certificate authorizing registration from the BIR 
  • Photocopy of official receipt of transfer tax payment (original copy to be presented)
  • The transfer certificate of title (TCT) issued by the RD (in the name of the buyer) 

Hope this helps! Good luck with your transactions as I tell you, it was not that easy. 🙂 But if you have question, please post it below and I will try my best to answer them.


434 thoughts on “How to Register a Newly Bought Property in the Philippines

  1. Can i put my name on the title as owner, even though I’m not presently in the country? It’s my brother who is doing the transactions.

    • Yes, you can. I already did it before. You have to provide Special Power of Attorney to your brother allowing him to process everything on your behalf. Your name must appear as BUYER in the Deed of Sale.

      • Hi, nasa Saudi ako ngayon . my question is i made complete our sales contract. and the seller has to provide the ” Deed of Absolute Sale” and me as a buyer. probema nga ay nandito ako. anu ba ang pwede kong gawain?

      • Ang pwede mo pong gawin ay magpawa ka ng Special Power of Attorney (SPA) na ino-authorize mo na pumirma on your behalf ang pinagkakatiwalaan mong tao na may notary sa Phil. Emabssy sa Saudi then ipadalamo sa Pinas.

      • thanks ma’m,
        Do I need to send my valid ID together with the ‘SPA’ to the person I will enthrust the work?

    • Hi Maam, I have a situation. My mom died 15 years ago. May nagpadal sa amin ng deed of sale ( which I really don’t know who she is) . She said pumayag daw ang mom na mag bigay ng right of way sa kanila at abou 819 square meters. Upon reading it, I was so curious I did not sign it kasi, I’m looking for some evidence. Hiningi ko sa kanya any documents na nagpapatunay na nag bayad sila sa mom ko.

      Can you suggest, any more evidences na pwedeng hingin sa kanila? How do we know those are real? 15 years is way too long para maalala namin. and 15 years ago i was just 10 years old d ko alam kung ano mga transactions ang meron.

      Possible bang ganun ka tagal ang deed of sale? I mean after a very long while ngayon lang sila magpaperma sa amin?

      If you have anything na pwede namin gawin I will really appreciate it.
      Please help. Thanks

      • Kung ako ang nasa posisyon mo, ibibigay ko sa kanila ang burden of proof. Kung ang Deed of Sale na hawak nila ay walang pirma ng Nanay o Tatay mo, ibig sabihin walang bisa yon. At hindi mo kailangan pumirma ng Deed of Sale kung magbibigay ka ng Right of Way. Kung talagang walang ibang access ang lote nila, karapatan nilang humingi sa inyo ng Right of Way, nasa batas natin yan. Pero kailangan nilang magbayad para sa Right of Way, usually computed based on zonal value. Pero kahit na magbayad sila, mananatili ang ownership ng lote sayo. Karapatan lang sa paggamit ng lote bilang daan ang binibigay mo sa kanila. Dahil kung sa darating na panahon, magkaroon sila ng ibang access road na mas malapit at mas convenient, maaari mo ng kunin muli ang ibinigay mo na Right of Way.

    • Ma’am, mgta2nong lang po ako pwede bang isangla yung titulo khit hindi pa naitratransfer sa pangalan k?khit photocopy po ba ng titulo ay pwedeng isangla?thank you

    • Hi! may bibilhin po kming lupa, at kami po ( buyer) ang magpapagawa ng Deed of Absolute sale – pwede ba ako na mismo ang gumawa noon copy ko nlng ung usual format ng Deed of Absolute sale ? or kaylanga talaga mismong lawyer ang gumawa noon? salamat!!

      • hello po.. may binibili po akong house and lot the true owner po is namatay na then may nakabili po sa property niya and then ngayon the 2nd owner is binebenta sa amin yung asset.. yun pong namatay sa kanya daw po naka pangalan yung land title pero nasa pag ibig daw po ang original copy photocopy lang po ang hawak ng 2nd owner… meron po siyang deed of sale.. kaso may balance pa po daw sa pag ibig ang sabi is once nabayaran na po daw namin sa pag ibig ang balance makukuha na po daw namin yung land title… wala po kasi alam sa pag transact ng mga ganitong bagay.. ano po dapat gawin ko ngayon pupunta na po sa other country yung pinagbibilhan ko… ano po ba dapat ang tamang process?

    • Good day Ma’am ask kolang po sana..nakabili ako ng forclosed house and lot sa BDO ayos na lahat ng papeles pero diko makuha ang deed of sale dahil hinahanapan ako ng certificate of non marriage. Pano kung married na ako dto sa korea ndi ba pwedeng ilipat sa pangalan ko ang title? Sikreto ko lang po yun at di alam ng koreanong mr ko yung house and lot .Pano po ang mga dapat kong gawin.Patulong nalang po thanks

  2. My original documents from the above was misplaced and may had lost it. It was in one folder. This delays for the processing of the land title. What shall I do?

      • Hello po, Ask ko Lang po, pag bibili po ba ng bahay ng walang titulo, rights lang ang meron ,ano po ba ang ibig sabihin non? Dito kasi ako U.S .Pero yong family ko sa Pinas gusto bumili ng bahay. Meron daw po pinagbibili walang titulo Rights Lang daw ang meron.
        Takot po kasi ako mag bitaw ng pera na di ko tiyak ano kalalabasan. Baka sa bandang huli mauwi lang po sa wala ang lahat.

        Salamat po.

      • hi mam azon. may nabili po ako lupa kaso wala po titulo sabi po ng seller sila na daw po ang mag papasukat ng lupa pag kasukat daw po don ibibigay ang deed of sale. nakabayad napo ang magulang ko ng full payment pero wala pa po deed of sale. nandito po kc ako sa abroad.

      • Ask lang po ako bibili po kami ng lupa kaso hindi pa na subdivide ang lupa ano po ang ang pwede ko panghahawakan kung sakali. Tnx

    • Hi Kathlene, ang responsibility ng Buyer ay Documentary Stamp Tax (1.5%), Transfer Tax (0.5%) at Transfer Fee (0.25%) or a total of 2.25% which you can multiply sa Selling Price na nakasulat sa Deed of Sale para ma-compute mo na kung magkano ang magagastos mo.

      • Thanks for the reply but is it also possible na mawala ang record sa Municipal na nabayaran na ng buyer ang tax ng house & lot sa previous year? Natransfer na ang title ng property under my name since 2008 and binigyan kami ng copy ng buyer na nabayaran nya na ang tax for the year 2007-2008 but because nag-abroad ako hinde aq nakabayad ng tax since 2009-2013 but when I asked the Municipal last week they said that I still have to pay the year 2007-2008 and how many percent ang penalty if you missed paying your taxes?

        Again thank you so much you are a big help.

      • kung may hawak ka na copy ng pinagbayaran ng municipal property tax for 2007 and 2008 (meaning 2 years?), madali naman siguro ma-settle yon. Just present a copy sa assessor, however most of the time hinahanap ang original. So kung wala kang hawak na original, they may charge you for verification fees, to double check your presented copy against their file. In my case, ganito naman ang nangyari, may hawak kami na tax payment receipt for the current year and previous year from the Seller, but ng ita-transfer na ang tax declaration sa name ko, di ako mabigyan ng tax clearance dahil mayroon daw five or more previous years na di pa bayad. So, I let the Seller to settle that issue. Kaya sa post ko kung mapapansin mo di natatapos sa pag transfer ng Title sa name ng Buyer. After makuha ang new Title kailangan na ipa-transfer mo na rin kaagad ang Municipal Tax Declaration sa name mo. Dahil di yon automatic na ma-transfer, magkaiba kasi ng department at di naman computerized ang records sa Pinas.

      • I thought natransfer na sa name q yung sa Tax kasi nag-home loan aq sa bank and sinigurado ng bank na wala ng utang sa kahit anu yung seller kaya nagulat ako na sinabi nila na hinde pa under sa name ko and hinde pa nabayaran ang 2007-2008. Mahirap pa naman asikasuhin ang house ngayun dahil wala ako sa Pinas. Thanks sa info.

      • Pwede ka magpadala ng authorization letter or SPA sa isang trusted representative mo sa Pinas, madali naman na ayusin ang Transfer of name sa Tax Declaration basta complete ang papers.

  3. Paano po ba kung yung bibilhin kong lot ay mother title pa at ang mga nakapangalan dito ay 2 names ng may ari. Ang gagawa ng transaction ay representative lang ng owner na nasa abroad? Ano po ang dapat kung hingin na mga document?

    • What do you mean po na mother title? Subdivision lots ba yan? If nasa abroad ang Seller, be sure to get a copy of valid IDs and original copy of Special Power of Attorney with specific details of all the powers he is giving to his representative to execute and perform. If SPA was prepared abroad, dapat may na may Notary ng Philippines Embassy kung saang bansa sya ngayon naninirahan.

    • paano po ba kung ayaw ibigay ng sarili kung kapatid
      ang akong original titulo.ano po dapat Kung gawin. dito
      ako sa japan. at gusto kona po kasing ibenta ang bahay
      nag naipa red ribbon konarin po. Bali original Lang po
      kc ang kailangan.

    • We had an one experience that we paid the buyer in full on Day 1. On that day, we manage to complete almost everything (Deed of Sale and notarization, Tax Declaration and Tax Clearance, Bank Check encashment and submission to BIR of all documents), then we were advised to by the RDO to come back after a week for the release of the documents. The transfer all went well without any problems, the Seller was very cooperative.

      However, we also had a different transaction wherein a Seller and the whole situation was very difficult. It was good we took the service of a lawyer from the very beginning of the transaction and the terms of payment and PDCs helped to protect us against the Seller.

      If you feel that the transaction will not be an easy one, I would advise that you negotiate with the terms of payment and sign an MOU to protect you as a Buyer.

      • Ano po yung mou.?may binibenta din po kc samin bahay at lot 40sqm lang po ano po yung una dapat namin hingi sa magbebenta ng bahay?at ano po steps na guide para po sa bentahan mgyayari..?para po masigurado safe ilalabas namin pera..

  4. My son is the new owner of our duplex house ( and lot) built in 1997, repaired and improved in 2007. Declaration of property was not updated after the transfer in 2011. Property tax was being paid yearly based on tax declaration prior to 1997 when the house was a bungalow. What procedures shall we do to correct and update, how is the penalty computed? Your help is highly appreciated, thanks.

  5. Hi. I’ve a question. I’ve a friend who is selling his property to me and I am kind of interested in buying it.The property is located in the Visayas. My concern is that his property is part of a larger property of which he doesn’t own the mother title – he just has a deed of sale saying that he owns a parcel of that bigger land. So my questions are: 1.) is this legal and 2.) if it is, are there any potential potholes that I should be aware of i.e. what if the owner of the land (who has the mother title) sells the land? what legal right do I have?

    • Always ask for the Original Certificate of Title that you can transfer under your name before buying a property, otherwise you are not buying anything.

  6. On the Deed of Sale it states Mrs X married to Mr Y. Is this normal in the Philippines? If so, is Mr Y have the same right over the property?

    • Yes, it is normal and legal requirement in the Philippines and yes, Mr. Y will automatically have his conjugal right on the property, which is 50% of it’s worth.

  7. How much is the capital gain tax? Is it still 6% or tumaas na ba ito ng 9%. I’m trying to sell my house and lot to my brother and he said that capital gain tax is now 9%.

    • You (and/or the Seller, depends on the agreement) have to pay the following:

      a.) Capital Gains Tax (6% for individual seller) or Witholding Tax (7.5% if seller is a corporation) – it is the Seller’s responsibility to pay the Capital Gains Tax (CGT) or Witholding Tax unless the Buyer agrees otherwise

      b.) Documentary Stamps Tax (1.5% of the selling price or zonal value or fair market value, which ever is higher) – Payment for DST is responsibility of the Buyer

  8. May nagbebenta ng house and lot sa amin. Nabili yong lot pero deed of sale lang ang hawak ng seller at hindi naayos ang titulo. Tapos pinatayuan ng house na ang gumastos is kabit niya. They decided to sell the property pero sa dami pa ng mga aayusin na papeles, they opted to mortgaging the property to us with the intention na hindi na tubusin para daw mas madali.
    1. Kung ibenta yong property, sapat na ba yong deed of sale at tax declaration lang?
    Anu-ano pa ang mga kakailanganin naming mga papeles galing sa seller para mapagawaan namin ng titulo yong property?
    Sakaling hindi na namin mahanap ang seller in the future, magkakaproblema ba sa pag aayos ng titulo?

    2. Kung pumayag naman kami na isanla nalang sa amin yong property, sapat na ba yong deed of sale lang ( i am not really sure if meron silang tax declaration)?

    What i really want to make sure in this kind of transaction is, MAGKAKAPROBLEMA BA KAMI SA USAPING ITO?

    Maraming salamat in advance:)

    • Technically, you cannot buy a property na wala sa name ng Seller ang Title. Hawak po ba nila ang original Title na galing sa 1st Seller? If yes, may chance naman na maayos pero malaking gastusan at proseso. May mga penalty na rin sa taxes dahil ang computation ng taxes start on the date of sale na nakasaad sa deed of sale. Kung alam nyo na isasanla sa inyo ng walang tubusan mas lalong magkaka problema dahil di nyo basta maita-tranfer yan sa name nyo, kailangan pa ng court order.

  9. Salamat po sa enlightenment:)
    Decided na kami ngayon na hindi na ituloy ang transakyon.
    Mura kasi ang presyo kaya parang nai entice kami na bayaran yong property..
    Wala din silang hawak na original title kasi ang alam ko, minana lang yong lupa ng nabilihan nila at marami silang magkakapatid na naghahati-hati sa buong lote na yon.
    Kaya siguradong magulo at madaming gastos ito..
    Sana makatulong din sa iba pa ang impormasyong ibinigay ninyo sa amin.

  10. Pakitulungan naman ako please 😦
    Bumili kami ng property dyan sa PInas at ipinangalan ko sa dalawa kong anak. Ayos na po ang lahat at nakapangalan na sa dalawang anak ko s TCT or titulo…Two years ago po pumunta po sa munisipyo ang kapatid ko para bayaran ung unang tax nung property, pero ang sabi po ay hindi po nmin pwede bayaran dahil di pa daw po nakalipat sa amin at nasa isang mother titile daw po. Last payment po ng real property tax nung seller e 2011…Ano po ba dapat gawin para kami na ang magbabayad ng sarili naming lupa. Di po dapat ay kami na ang magbabayad dahil nakatitulo na sa pangalan ng dalawa kong anak…Marami pong salamat. God Bless you!

    • Hi Myrna,

      Kung tama ang sabi mo na may hawak na kayong TCT na nasa pangalan ng anak mo, palagay ko ang Tax Declaration na lang ang kailangan mong i-trasfer sa name. Ang transfer process kasi ay hindi nagtatapos sa pag transfer lang sa TCT. Another process pa ulit ang transfer of Tax Declaration. Ipaayos nyo na lang po kaagad para di na magka-interest at penalty ang mga lumalakad na taon na di nababayaran ang Real property Tax at sandaling proseso na lang naman yan.

      • Thank you po sa pagreply nyo. Mahirap po ang kalagayan ko kasi nasa abroad ako at di ko maasikaso. Ang dami po kasing sinasabi ng munisipyo na dapat asikasuhin, Naroong kailangan daw pong pumunta ng kapitolyo, bir at kung anu anong certiicate ang hinhingi…At dapat daw po ay yung nagbenta ang umasikaso nito at hindi kami. Kung hindi po nagtatatapos ang proceso sa titulo, bakit po hindi sinabi sa amin ng attorny na namagitan sa amin sa bilihan ng lupa at binayaran pa namin ang attorney ng 1% ng halaga ng lupa kong nabili na kailangan din ang new tax declaration. Sa mga requirments po na ibinigay nya ay ito lng po ang wala kami na ayon po sa bayaw ko ay yung nagbenta ng lupa sa amin ang may copy nito.
        • Certificate authorizing registration from the BIR
        • Photocopy of official receipt of transfer tax payment (original copy to be presented)
        Sabi po ng bayaw ko na nag-ayos pagka-alis ko e yung nagbenta ng lupa daw po ang may hawak nito at halos apat na taon na po nming pinapakiusapan na asikasuhin e hanggang di na po sumasagot sa text o tawag. Sinulatan ko po yung attorney na nag-ayos na aming bilihan at sabi ko po ay pakipadalhan ng demand letter ung kabilang panig. BInigyan ko po ng sampung araw yung nagbenta ng lupa sa amin para asikasuhin ito at kung hindi ay magsasampa na ako ng demanda ayaw din lng naman nila makipag-cooperate. Tama po ba ang ginawa ko? Halos apat na taon na po kaming naghintay at nagpabalik-balik ang anak ko sa munisipsyong kay layo at naabala s trabaho para lng magbayad ng tax pero wala daw kami sa record..Ano pa po ba ang dapat naming gawin, hirap n hirap na po ang loob ko sa pagiintindi ng lupa naming nabili, pati asawa ko po ay nadala na rin sa pagbili ng lupa dyan sa Pilipinas. Thank you po ulit

      • Kung ako po ang tatanungin ninyo, for your own convenience ay hindi ko na i-dedemand ng favor ang Seller lalo na at pagbabayarin nyo pa, siguradong hindi na yon makiki-cooperate sa inyo.

        Ang Transfer Tax at Certificate Authorizing Registration ay parehong responsibility ng Buyer. Subalit kung sinasabi nyo na nai-transfer na ninyo ang TCT sa name ng mga anak nyo, ibig sabihin ay mayroon na kayo ng dalawang document na ito. Ang tanong po ay sino ba nag-asikaso ng tranfer of TCT dati, baka naman sya ang nakapagtago ng mga dokumentong ito.

        Ang STEP 6 po sa blog ko ang na-missed ninyong gawin na proseso.

        Kung nai-transfer na ang TCT sa name ng Buyer, siguradong may copy na nito ang Registry of Deeds (RD). Subukan nyo po sa Registry of Deeds (RD) kung papayag silang mabigyan kayo ng copy na meron sila. Dahil kasama ito sa mga requirements na isina-submit sa RD kapag nag-transfer ng TCT.

        Huwag po kayong madala sa pagbili ng property, kailangan nyo lang po ma-familiarize sa maraming proseso.

        Good luck po.

      • Maramaing maraming salamat sa advise mo. Napakaling tulong na malaman ang ganitong napakasalimuot na proseso…Itatanong ko po dun sa bayaw ko kung nagawa nila yung number 6 na proseso at kung hindi ay uumpisahan nmin sa number 6 proseso. May isang gtanong na lang po ako,,,Hndi naman po matatransfer yung titulo kung hindi kami nakapagbayad ng transfer tax di ba po? Tama nga po na pumunta kami s register of deeds at humingi ng kopya ng mga documento na kailangan nmin s pagtansfer ng Tax Declaration…Ang asawa ko ay foreigner kaya po nadala siya talaga. Hindi daw useful ang internet at technology sa atin dahil halos lahat ay manaual parin. Sige po at maraming salamat muli!

      • yes, tama po, hindi yan maita-transfer sa RD kung hindi pa kayo bayad ng Transfer Tax at wala pang Certificate Authorizing Registration. Kaya palagay ko po ay na-misplaced nyo lang ang mag docs. Good luck po!

  11. Mam, papaano po ang proceso ng pag lipat ng tax decleration sa city hall ano ano po ang kailangan papeles .

    maraming salamat po


  12. Hello po.first time ko pong bumibili ng house and lot. Sapat na po ba ang deed of sale na panghahawakan ko?kasi po gusto ng broker na bayaran ko muna lahat lahat kasama na ung bayad sa pagtransfer ng title sa name ko. Sabi po nila ay matatapos po lahat in 2 or 3 weeks. Papano po ako makakasigurado na pinaprocess ang lahat? Ano po ang gagawin ko para mas safe po ang transaction?

    • Company po ba or individual ang Seller? I would not deal all the details of selling specially the payment with the broker alone. I would demand to meet the Seller.

      • Helo maam good murning ask lang po ako nakabili po kami lupa na 100sqm na cash na po namin pero dead of sale lang po hawak namin ano po dapat namin gawin para maka gawa ng original title naka divide kc ang lupa sa 50sqm maraming salamat po

  13. Maraming salamat po sa pagreply. Individual po ang seller. Bukas ko pa lang po makikipag deal sa seller. Sapat po ba itong gagawin ko:
    Before Payment MUST GET
    1. Authentic Transfer Certificate of Title from Register of Deeds
    2. No Encumbrances
    3. Copy of survey plan
    4. Passport/license of seller and broker
    5. Latest certified true copy of Tax Declaration and original tax receipt
    Transaction Agreement
    1. Pay in cash once received Certified True Copy of the New Title from Register of Deeds.
    To ensure the seller. the buyer must:
    1. Freeze the bank account in 2/3 weeks.
    2. Make Bank Statement
    3. Contract Sale of 1, 080 000 House and Lot including the broker’s fee(50,000) and all the processing fees (30,000) will be transferred to the seller once the buyer received the Certified Copy of the New Title
    2. Two Times Payment
    1. Down Payment 50%
    2. Last Payment 50% once the buyer received Certified True Copy of New Title in 2/3 weeks.
    3. Down payment 50% must return to the buyer if not processed in 2/3 weeks.
    4. If NOT agreed in 1 or 2, WHY?
    3. Fully Paid
    1. Freeze the bank account in 2/3 weeks
    2. Make Bank Statement
    3. Contract Sale total amount of 1, 080 000 House and Lot including the broker’s fee(50,000) and all the processing fees(30,000) must return to the buyer if not received the Certified True Copy of the New Title from the Register of Deeds in 2/3 weeks.
    4. On the day of payment the tenant must surely leave the house.
    5. All keys must be given to the buyer
    6. Outstanding Bills must be all PAID (water, electric, telephone, internet etc.)
    7. Seller must willingly cooperate to process until everything is done.
    NOTE: All receipts and other contents must have certificate.
    If the seller won’t provide the documents needed as mention above and won’t agree to the transaction Agreement 1, 2, or 3 then I won’t buy the said property.
    Before signing anything please read, understand and must ask the lawyer to explain well.

    • I will buy a vacant lot
      The seller and i already agreed with the price

      My questions are…

      1. Should i pay him in full amount the moment we signed up the deed of sale?

      Or partial only and wait for the title transfer under my name before i pay him in full?

      2. Just in case that i should pay him in full amount after signing the deed of sale

      Can i delay the process of transfering the title under my name, i just hold on the certificate of title still under his name and the executed deed of sale?

      3. Upon signing the deed of sale should i notarized it immediately or it can wait?

      4. What about SPA if i just plan to buy the lot and will not transfer the ownership under my name because i will re sell the lot again?

      Thanks in advance.

  14. hi po., tatanong ko lang po kung papano ang capital gain tax ng isang lot kung hindi po ito titled or titulado? we’re planning to buy a lot in subic pero hindi pa po sya titled at deed of sale lang po ang hawak nung seller, pano po ba ang bayaran ng capital gain tax non? thanks.,

  15. hello po.. ask lng po sana me ng advise.. nakabili po kc me ng lote.. may deed of absolute sale na po.. now mag-aaply na us ng title..ang seller nlng po sana ang magpoproseso kaso ang sabe nya paglabas ng tiltle eh sa name nya parin po daw kc di daw po pwde ideretso sa name ko..ang sabe pa nya eh madali nlng daw po yon itransfer sa name ko pagkalabas ng title… totoo po ba yon eh may DOAS naman na kami? ano po ang kelangan ko gawin? pls reply… salamat po

  16. Hi! We recently bought a lot with house already. We got the TCT. The TCT only indicate the specification of the lot, but did not mentioned the area of the house. My question is
    1. Do we have separate Title for the lot and the house? Because other country they have separate titles for the lot and the real property.
    2. How do we determined that we own the house?
    Thank you very much !

  17. i chanced upon your blog from researching information re transfer of title. your efforts to help others by sharing the things you have learned is admirable — it has helped me too 🙂

    i also read about your toastmaster’s speech and your desire to conquer your fear in communication and public speaking. i must say your speeches and blog posts are well-written. if you don’t mind, i wish to point out a few minor errors to help improve them further. perhaps you have overlooked them…

    some common mistakes corrected: should be “i didn’t realize” instead of “i didn’t realized”; also, it should be “you should receive the following” instead of “you should received the following” 🙂

      • Hello po hingi lang po sana ako ng tolong hindi ko po kc alam kong anu po ang gagawin ko. ganito po kc ang kwento. yung lola ko nakatera sa lote na yun. kaya lang po namatay po sya nung 2011 po so yung anak naman nya na bunso which is my auntie. ebinenta sa akin ang lote kc daw kailangan nila ng pera pangbayad para sa lahat na kailangan sa paglibing ng lola ko. nasa abroad po ako. so dahil nga sobrang kailangan nila ang pera binili ko ang lote na yun. na wala man lang silang kahit anung papeles na ipakita sa akin. pero pumunta sila sa barangay kapitan at pinapaperma ang lahat na kapatid nya at nagsasabi na ako na ang may ari ng lupa. nung tinanong ko sila kong saan ang Title sa lupa ang sabi sa daming taon na po daw nakatera ang lola ko doon hindi daw nila nagawaan ng lupa. so after 2 years umuwi ako. para sana ayusin ang lote na nabili ko. kaya lang bagi paman ako nakauwi namatay naman yung auntie ko na nagbinta sa akin ng lote na yun. anu po ang dapat kong gawin. napatayuan kona po sya ng bahay gsto kopo sana ilagay sa pangalan ko ang tittle.

        salamt po sana po mabigyan mo ng solusyon ang prblema ko. God bless.

  18. I bought a conjugal property, the wife is dead already. The husband divided the land into 3 parcels one parcel for him and the other two for his two sons (they are both adult ages 38 and 40) they have both agreed and executed an extra judicial settlement. Before i got into the picture to buy his (father) parcel, one son offered his father to buy his share but they did not agree with the price or something. To cut the story short. We proceeded with the deal and I received the CAR and all from BIR and received the tax declaration under my name but i could not proceed to ROD for registration because the duplicate copy of the title is with his son (who offered to buy his share) and refuse to give it to us because he is upset why his father sold his share to us.
    1) do i have the full rights on the parcel that i just bought from their father?
    2) what is the process of spliting the title into 3 parcels? Do i really have to do it or the tax dec is enough proof that i own the piece of land?
    3) no matter how i tried to talk to his son about the title that he is holding, he still refuse to give, can i do something about it? Or can i request for a new title in the registry of deeds? What will be the process of doing so?
    4) on that parcel, there is a house which is rented by a family,,, it was agreed along with the deed of absolute that the house is part of what we paid but his son is still collecting the rent. Which is beside my point, all i want is to clear the house so i can start developing my own plan but the tenant refused to vacate, do i have the right to ask them to relocate and vacate the house? I already given them a one month notice period but they are still there. What can i do legally on this matter?

    Thank you and hope to hear from you soon.

    More power!

    • Wow, that seems to be a very complicated situation.
      My reply to your Questions:
      1.) The way I understand your story, my answer is yes. Be sure to keep the copy (original if possible) of the executed extrajudicial settlement between the father (seller) and the two sons. I just want to clarify that the parcel (1/3 of lot) sold to you has now it’s independent TCT.
      2.) Why did you asked this question, did the parcel (1/3) that you bought has its own TCT now? If yes, then why bothered with the producre done.
      3.) It is not you but the owner of the original TCT (father-with his name in the TCT) can only request for another OWNER’s copy through court order only. However, if the court will know that the original OWNER’s copy is being witheld by the son, then a new copy cannot be issued. Maybe a subpoena to the copy being kept with the son will be the option.
      4.) It should be the previous owner (Seller) who should first asked them to vacate, I believed with a minimum of 3 months notice. If they will not vacate the house/property, it can then be elevated to a barangay case or to the court.

      • Thank you for a firm reply;

        1) No, the parcel doesnt have independent tct yet. All i am holding now is the CAR and a tax declaration that came out from BIR under my name, meaning the original tct as one lot is not yet divided. And it is with his one son.

        2) No, not yet. I wanted to process the tct but the only thing that is holding me is the original tct that is with his son.

        3) is clear to me except that i am working abroad, i feel so helpless about the whole thing. My plan is to do it without passing through court or to barangay because others told me that you cant exit from philippines if you have on going case. My plan is for the father to get a new copy of the tct and if it will suceed i can proceed the processing.

        4) i will coordinate with the father.

        Thank you so much. You are very helpful and this online support is agreat idea.

      • Because the TCT is not yet subdivided into three, that complicates the situation more. So, before the TCT could be transferred to your name, it has to be subdivided first. And in that case, you would really need the cooperation of the “son”. In my opinion, the subdivision of the lot is the responsibility of the father. Does the father cooperates with you?
        Lesson 1: never buy a property that has no individual TCT in the name of the Seller
        Lesson 2: Let the Seller settle all the encumbrances of the property before giving him the full payment. Once you release the full payment, you will really feel hopeless in this kind of situation.

        I can tell you that it is not easy to request for issuance of new Owner’s copy of TCT.

        The easiest way is to offer “compensation” to the tenants especially if they were occupying the house for years already.

        I wonder what does the CAR and tax declaration stated as a subject of sale if it has no individual TCT yet, “a 1/3 of parcel of land in TCT#”?

  19. Good Day po!! Ask ko lang po kung dapat ba kami magpagawa ng panibagong deed of sale ng 1 ektarya na niyugan kasi po di naasikaso ang pag transfer ng title at ang petsa ng bilihan ay noon pang 1988 at ang halaga ng bilihan ay 5thousand pesos at sa ngayon po yung asawang babae ng nagbenta ay namatay na ano po ang magandang dapat gawin para po maitransfer ang title. maraming salamat po.. more power..

    • sa palagay ko po ay valid pa rin naman ang deed of sale noong 1988 (nakapirma po ba pareho ang mag-asawa? at nasa pangalan ba nila ang titulo? notaryado po ba ang deed of sale? maaring medyo malaki ang babayaran ninyo na penalty sa BIR dahil sa late registration. Kung magpipirmahan kayo ulit ngayon, kailangan ninyo ang coordination ng Seller. Di na kaya kayo hingan ulit ng additional na bayad? at syempre mas mataas na rin ang taxes ngayon based on current market/zonal value ng property.

  20. Nagpagawa po kami ng duplex house 1997 pero hindi na-update ang declaration of property (improvement) from bungalow to duplex. Natransfer na po sa name ng aming anak ang property 2011. Updated po ang payment ng amilyar. Currently for sale po ang property. Pwede po bang pagnag- transfer ng TCT sa new owner, isabay ang pag- ayos o pag- update ng declaration ng improvement? Paano po ang process ng pag- update and computation ng penalty if any? Your help is highly appreciated, thank you very much.

  21. I am selling a property with Tax dec only’ how can i transfer the ownership to the buyer? please enlighten me on the procedure.

  22. I am wondering how to transfer a mother title land to individual title? How long would it take? And what papers would be needed? I got an offer a land which is 800 square meters at 450,000 pesos.

  23. Ms. Azon hello, na received kuna po ang TCT, ito ay mana ng mother ko sa Lola ko, pareho na po sila patay, kaya mana ng mother ko ay nasa pangalan kuna. Ang TCT ay galling po ng DAR sa Visaya, Lupa po ay may part na agricultural at kasama dagat. Pa ano ko Registered ang transfer ng tax sa pangalan ko. kailangan ko ba ang death certificate ng Lola at mother ko sa pag transfer ng tax. Nasa abroad po ako, balak ko Kumuha ng SPA , para pamankin kuna ang mag asikaso. Problema ko nasa akin ang TCT, puwede bang kumuha ng copy sa registered deed. Thanks

  24. Hi po mam,gsto ko lang po magpatulong sa inyo kng papanu po ba ang computation ng mga tax na babayaran pg nagbenta or bumili ng house and lot..hal.po katulad ng doc stamp tax na 0.75% at kabentahan na 800,000 (800,000×0.0075) or transfer tax 0.25%(800,000×0.0025) po ba ang tamang kalkula?salamat po.

  25. Good evening po, tanong ko lang po sana, benebenta namin yun lupa ng tita ko, sa title ng lupa 2 ang nakapangalan, since may bibili na nag decide yun isa sa kanila ang uuwi at SPA na lang yun isa, ano pong documents ang kailangan pang dalhinng tita ko, at kailangan po bang may TIN sila, parehas na po kasi silang base abroad, salamat po

    • yong hindi uuwi at mag bigay lang ng SPA (may tatak ng Phil Embassy kung saang country sya nandon), kailangan din ang valid ID nya (like passport) at TIN. kung anoman yong TIN nya dati noong nasa Pinas sya, yon din ang gagamitin. pwede yon ma-retrive sa BIR thru authorization.

  26. Hi mam..i just want to ask po if how long po ba ang pagrelease ng new title? sabi po kasi sa RD icheck ko sa website nila yung tracking online po para malaman kung kelan release date ng new title na nakapangalan sa amin..pero pag chinecheck ko po ang resulta po ay transaction workflow, try again..March 12 po yung date ng receipt ko..thank you po

  27. Thanks for this blog, it is very helpful…Kaso, meron din akong tanong. Me and my friend bought a property (200 sq m for me, at 300 sq m for my friend from a 1.5 ha property. Napasurvey na ang mother title, and subdivided sya into seven lots na yung lima is from the other buyers. Ngayon, we are processing the transfer of title into our names pero yung lima is di pa nila maprocess kasi wala pa silang pangfinance. Ang tanong ko, is it possible for us to register our lots (only two) out from the 7 lots. Pano ang issuance ng title nyan, at ilang title ang lalabas pang ipaparegister na namin sya sa ROD? Maraming salamat and looking forward for your help.

  28. Good day mam, i really need your help para maliwanagan ako, bumili po ako ng lupa hulugan everymonth po eh naghuhulog ako ng 10 thousand pesos, gusto ko na po sana bayaran ng buo ang nsabing lupa, ang problema po ang lupa nabili ko ay parte ng isang malaking lupa, na pag aari ng dalawang magkapatid, may sukat nman n 200sq/m ang nabili ko at may muhon naman ito, hndi daw nya po ako mabibigyan ng titulo. kung magkaron po b kami ng deed of sale sa naturang laki ng lupa eh sapat n po b iyon na katunayaan na ako nag mamay ari ng lupa. Salamat po.

  29. Good day mam, i really need your help para maliwanagan ako, bumili po ako ng lupa hulugan everymonth po eh naghuhulog ako ng 10 thousand pesos, gusto ko na po sana bayaran ng buo ang nsabing lupa, ang problema po ang lupa nabili ko ay parte ng isang malaking lupa, na pag aari ng dalawang magkapatid, may sukat nman n 200sq/m ang nabili ko at may muhon naman ito, hndi daw nya po ako mabibigyan ng titulo. kung magkaron po b kami ng deed of sale sa naturang laki ng lupa eh sapat n po b iyon na katunayaan na ako nag mamay a

  30. Good day mam, I’m on the process of transferring TCT to my name(CAR from BIR have just been released). Hindi po mahanap nung owner yung original TCT(owner’s copy), nasa abroad po yung owner. Tanong ko lang po mam kung ok na po yung Certified true copy of TCT plus Affidavit of lost or kailangan pa po munang mag-apply ng duplicate owner’s copy of TCT bago mai-transfer sa akin? Thanks in advance.

    • Sa pagkakaalam ko po ay hindi pwede ma-process ang transfer ng wala ang original TCT. Inquire mo rin po sa Registry of Deeds kung ano ang dapat mong gawin. (Pero sa totoo lang po hindi ako bibili ng property hangga’t di ko nakikita ang original TCT, lalo na at nasa abroad ang Owner. Bakit umabot kayo sa releasing ng CAR ng wala ang original TCT?)

      Sa pagkakaalam ko po ay kailangan ng Court Order bago makapag-issue ng Duplicate Owner’s copy ng TCT. So kailangan pa ng court hearing, at ang mag-file ng case ay yong Owner ng TCT.

  31. Hello Mam, puwede ba magtanong kung magkano ang babayaran ko lahat sa pag aasikaso ng papeles pati na rin sa attorney bumili kasi ako ng sakahan sa pinas P200,000 ang presyo.

  32. Hello mam. I’m planning to buy a lot sa province. Kaya lang po, the property has the following probems:
    1. No TCT, only Tax Declaration from Land Assessor’s Office
    2. TD is named after the deceased father of the seller

    How long and how much po pwede ko magastos to proceed with the sale?

  33. Hello po. Hihingi lang po sana ng payo. Pwede po bang ilipat sa name ng father ko, who is working in the states, ang title ng lot namin. The title is under the name of my mother who is deceased. Kailangan pa po ba umuwi ng father ko or pwede naman ma process khit wala po sya? Salamat po.

      • Saan po n’ya makukuha yung spa? Ipapadala po ba namin yun tapos pipirmahan po n’ya? Kung sakali naman po na sa akin nlng po ipapangalan yung lupa since ako po yung andito, papaano po ang magiging proseso at ano po ang kakailanganin din mula sa father ko po?

  34. Hello po, gusto ko po bumili ng lupa sa visaya, tapos hinihingi ng seller ay 50 percent down payment, tapos installment na yung iba. Ano po ba ang dapat kunin sa seller pagkatapos ko magbayad ng down payment ? Pwede ba kami makapagpatayo NG bahay kahit Hindi pa nabayaran ang full price? Salamat in advanced.

  35. Hello po… May tanong lang po sana ako isa po ako ofw may na bili po akong lupa sa atin at gusto ko na po sana ipa transfer sa name ko. Naka sign na po yong seller sa deed of sale ako lang po and hindi pa naka sign. Ipadala ko po dito sa abroad ang deed of sale para ma pirmahan ko. Pwede po ba sa embassy ko na rin ipa notarized yon deed of sale? Or talaga sa pinas dapat ipa notarized?

    Maraming salamat po.

  36. Hi, I have a question. I recently bought a house & lot from Camella and home loan thru BDO. The notarization, document stamps on tax, registration fees are already covered by BDO.

    What documents should I get from them? Should I have a copy of the Deed of absolute sale, Tax declaration, orig. cert of title?

    Thanks in advance

  37. hi po maam Malaki po ba talaga ang problema if may deed of sale ako 10 years ago na pero hangang ngayun di pa ako nakaparegister tapos d ko na mahagilap ang mga vendor wala akong mga valid i.d nila kahit na Xerox man lang

  38. Hi Ms Azon. I have a complicated situation here and would like to get your take on this. I live in the US and bought a condo in the Philippines. The condo was supposed to be for me and my girlfriend, who lives in the Philippines until we broke up. For some insane reason I gave her a deed of absolute sale, which I drafted here in the US and had my notarized signature on it, before we broke up. She suggested that I leave the selling price of the property blank and told me that she will sign and get it notarized at a later date. Now that we’re no longer together I asked her to disregard the DAS and give up her claim on the property. Of course, she’s adamant and refuse to give it up. She made threats that she will file a case against me if I ever do anything with the property. I’ve never done steps 2-6 that you described above. Does it make her claims to the property valid? Is the DAS even a valid document even though some items were left blank when I signed it? If so, does she have grounds to file a case against me? I would appreciate your comments.

  39. Hi po maam, tanong ko lang po, ano po ba ang dapat kung gawin., my nabili po akung lupa part of visayas, Ang seller nagbigay po sa akin ng deed of sale po galing sa nabili nyang lupa noong pinaka may ari na namatay na, ..wala pong titulo , only deed of sale lang talaga na nakapangalan naman sa kanya, ano po ba ang dapat kung gawin para ma process ko po for the land title, under my name, In the future safe po ba ako, if only deed of sale ang mayroon ako? wala na po akong ibang documents na hawak galng sa seller, kahit id or about tax documents, pls give me advice, thank you..

      • hi po, pano po ang process ng pag transferr ng title sa name kung ang seller d pa po nya itransfer ung tiitle sa name nya,ang seller po is a company,tnx po

      • and original seller po is a company i mean,and the 2nd seller po is an individual taw payer with i’vd mention he didnt tranfer under his name, tnx

  40. hello mam,
    may dalawa hong magkaibang properties ang nanay ko na nakalista sa iisang tct, paano ho ba ang proceso ng pagbenta ng isa sa mga ito?

  41. Hello, may I ask your advice? My husband and I want to buy a property. The seller has the original title, latest tax payment and vicinity map. However, the original title is still under their parents’ name. The father died a long time ago. The mother died last november in the USA. There are 3 heirs: 2 boys, 1 girl. The girl lives in the USA and have signed a waiver with the Philippine Embassy/consulate. One of the boys is a seafarer who will be coming end of this month for the sale and the other boy is here. Both boys will be signing the deed of sale. The reason why they have not transfered the Title into their names is because I think two of them were overseas and they also wanted to just have the title transferred directly to the buyer’s name. May i ask for your advice on how we can go about buying the property? What process do we need to go through? And what paperwork do we need to secure from the seller? What terms and schedule will be best for this scenario? We will be meeting the seller for the first time end of this month for an initial meeting. Then do the payment and “kaliwaan” ideally on the second meeting. Kindly advise. Maraming salamat.

  42. good day po, nakabili po ako ng lote na 400sqm sa cloa title, waiver and transfer of right ang sales contract namin ng seller dhil hindi p lapse ng 10years Nung nabili.. pero this year lapsed 10years na balak ko ipa bago ng deed of absolute sale ang sales contact.. para mapa TCT ko na ang papeles.. sa 400sqm na nabili ko pero hindi pa subdivide, dhil balak ko din ibenta ang kalahati ng 400sqm, hindi po ba magulo pag pina TCT ko sa name ko tas ibebenta ko din ang halos 200sqm…?

  43. hi! we bought a parcel of land just recently. sa Deed of Conditional Sale po ay names ng mother at father in laws ko ang nakalagay as BUYERS kasi sabi ng broker ay wala naman kami sa Pilipinas to sign personally. Ang important daw po ay yung deed of Absolute sale na pipirmahan namin sa Dec – upon full payment of the property. Hindi po ba magkakaron ng problem sa Deed of Absolute sale kapag iba ang names na nag appear sa conditional sale? Kindly advise. Thank you

  44. Hello po,

    I am planning to buy an agricultural lot of 3 hectares co-owned by the deceased father with his son and two siblings as stated in the TCT. There is a survey plan and the heirs-wife and children are selling me the land assigned to the deceased. The children and wife including siblings are willing to sign documents for the transfer of title to me. Can i get a new TCT by heirs executing extrajudicial settlement of estate with absolute sale? Can i use this document to apply for CAR from BIR? Please advise. Thank you.

  45. good day po actually bigay lang po sa amin ung house and lot pero magkano po kaya ang pwede namin palabasin para lang ma transfer sa amin ang title

  46. Hi Ms. Azon,
    OFW po ako sa Dubai at may binibentang lupa sa akin. Ok lang po ba na asawa ko ang magsign ng contract kahit ako ang bibili? Ung asawa din po ng nagbebenta ay nasa Saudi at email n lang daw ang deed of sale pra pirmahan nya. Tama po ba un?

    • ok lang na asawa mo ang mag-sign dahil magiging conjugal property nyo naman yan. Be sure lang na makita mo ang deed of sale na nakalagay ang status ng wife mo as “married to your name”. Pero yong asawa ng nagbebenta na nasa saudi, wag mo tanggapin ang email signature sa deed of sale, hindi leaglly binding yon. hingan mo sya ng speacial power of attorney (SPA) na may notary ng Philippine Embassy sa Saudi.

  47. hi there,
    i’m planning on buying a property in the philippines as clean title. my mom already signed a deed of sale under her name and has been notarized. she’s already paid almost 45% of the purchase price, and she no longer can pay the remaining balance. I’m planning on helping her and i’ll be taking on the purchasing of the loan. what are the necessary things to do to go about this transaction?
    I’m a canadian citizen, but planning on acquiring my dual citizenship to be able to purchase the house in the philippines. i really just want to make sure that the transaction goes smoothly and legally first and foremost. what kind of documents that my mom and I can ask for to give us the comfort that everything is legit? although my mom keeps saying she has copies of the cheques she’s provided to the seller and she has copies of the statement from GSIS of how much is owing. I also want to obtain a document that proves that seller is the real owner of the property.
    I’m really hesitant coz i do not know the laws and mandatory documentation my mom and I are entitled to request from the seller to have some comfort.
    Your help is kindly appreciated. Thanks in advance.

  48. hi maam. may naka sangla po kasi sa akin na house and lot. ang hawak ko lang po na papers ay absolute deed of sale hindi po title. Ngayun ng i pacheck ko sa register of deeds ay hindi pala na-iregister ng seller at yun nakabili. Ngayun po hindi pa nahihiwalay sa kabubuon ng nagbenta itong portion na nabili na.ngayun po nalaman ko na magsasangla yun nabilihan ng lupa. ang worry ko po. baka itong portion na nakasangla sa akin ay ma-isama pa. kasi magkadikit po ang lupa nya at yung portion na nakasangla sa akin. yung nakabili po ng portion na lupa sya po ang nag sangla sa akin ngayun..may posible pa po ba na kamkamin ng seller itong portion na nabili na sa kanya. although may hawak naman ako ng papers na naka notario. the selling was 1984 til now hindi nakaregister sa deeds. according to them it was cancelled..may visa pa po ba itong papers na hawak ko na ibinigay sa akin ng nagsangla,na syang nakabili nitong portion…thanks a lot

  49. Good Day po, ask lang po sana ako ng advise kung ano next move ko, may nabili po akong lot na tax declaration lng po, gusto ko po sanang pagawan ng title na nkapangalan sa akin. ang hawak lng po namin na dokumento between seller and me ay contract to sell (notarized) lng po.

  50. May nagbebenta ng lupa sa amin. Eto po istorya ng lupa nila– Isinanla s kanila ung lupa at naremata na..ngaun hawak na nila ang titulo(nkapangalan pa sa nagsanla) at deed of sale pero di nailipat sa pangalan ng mister nya,hanggang s nakamatayan na ng mister nya.binebenta nya ang lupa sa amin,paano po magiging proseso non?di po ba mahihirapan na isalin sa amin ang titulo sakaling bilhin namin?kasi patay na ang nkapangalan sa deed of sale?

  51. hi mam! yung deed of sale po is dated 2012 pa kase under court order po yung title that time (lost title). na-release po yung copy last december 2013 then ngayong 2014 po lang nai-file. ilang percent po ang penalty nito sa BIR? (Pp400,000 only)

  52. Hello Ms. Azon,
    Nasa abroad po ako itatanong ko lang po kung ang SPA ay puedeng ipa-notarized sa local notary dito, wala po kasing embassy na malapit? May isa pa po akong katanungan tungkol sa pagbili ng lote na tax dec lang ang hawak papaano po ang proseso? Maraming salamat.

  53. May nabili po akong lupa, kaso ngayon na pa transfer ko sna title at nag apply ako ng CAR sa BIR sabi d daw wede kc may problema daw sa CAR ng seller, ano po pwede ko gawin? Salamat po sa maipapayo nyo

  54. Hi po, May nagbebenta po sa akin ng property. Nasa kanya na po yung original TCT at tax declaration pero both are under the name pa ng seller. Mayron po deed of sale between them.
    Now, gusto ko po iloan under bank financing sana.
    Ano po processo na dapat gawin ko para matransfer under my name yung property. Bank will only allow release of loan once TCT is under my name.


  56. Hello po. Bumili kme ng asawa ko ng lote dito sa rizal. Ung lote na nabili namin binili namin sa kaibingan ng parents ko. Originally binenta sa kanila (empleyado) ng kumpanya nila ung farmland para gawing pabahay sa mga empleyado. Nung binili namin ung lote patay na nung father nila na original awardee nun lote at hindi pinaayos ang papeles (tax declaration and lot plan etc.) pero sa kumpanya na nagbigay sa knila ng lote sa kanila (employee) na nakapangalan ang lote. Tinulungan nila kme na lumapit sa kumpanya para sa bentahan ng lupa. Ang nangyari direct from the company ang sale pero sa kanila ung bayad gumawa na lng quit claim ung seller.
    Paano po ba ung process sa BIR
    ** CGT po ba based on company (7.5%) or individual (6%)?
    ** kelangan pa po ba namen ng VAT and Secretary’s Certificate? Eh hindi naman po real estate company ung company nila.
    ** ang title deed na binigay sa amin ay Mother Title kasi hindi pa po naka individual title ung mga subdivided na lote. Maski sa munisipyo un lng dun po ang meron. Pero bawat lot owner (ung mga nakatira na doon) ay may sariling Tax Declaration na nakapangalan sa kanila at may mga lot plan na cla.
    Ano pa po ang documentation na kelangan namen for this sale para maipangalan sa amin ung lote.

    Salamat po ng marami sa tulong nyo.

  57. Hello po, ask ko lang po kung ano po ang magandang proseso sa bibilhin naming 1HA Agriculture land nang aking asawa with given below situations:

    1. Extrajudicial settlement of estate with absolute sale – Ang titulo ang nakapangalan pa sa yumaong magulang (mother title). Ang property hawak nila ay mga 2HA at hindi pa nakasubdivide. Sabi nang seller, pumayag naman daw ang mga kapatid niya na ibenta ang 1HA na lupa. Dalawang kapatid niya ay nasa US at ang isa ay nasa Pinas.
    Sa aking pagreresearch, kailangan gumawa nang extrajudicial settlement of estate with absolute sale – di ko lang alam kung kailangan lahat sila ay pipirma sa dokumento? Or pedeng kahit isang kapatid ay pede nang pumirma (although, lahat naman daw silang magkakapatid ay payag na ibenta ang lupa). Ilang araw or buwan po kaya matatapos ang ganitong transakyon, hinggil sa paglilipat nang titulo sa aking pangalan?

    2. Right of way – ang lokasyon nang lupang binibenta ay pahaba ang porma at pangalawa lamang nakalatag mula sa daan (ang lupain sa harap nang daan ay iba po ang may-ari). Anong magandang hakbang po kaya para makakuha or makahingi kami nang right of way, papunta sa main road.
    Iniisip naming magpasurvey muna para matukoy kung saan ang posibleng right of way. Ano po kaya ang batayan ukol dito? Sa ngayon, pilapil (daanan lang nang tao) lang ang meron at wala pang driveway talaga…

    3. Ang lupa po ang nakasangla, ayon sa seller, gusto daw nilang kumuha ang downpayment para matubos ang lupa, at makapag-proceed kung anon mang ang dapat gawin ukol sa deed of sale na hinanda patungo sa paglilipat nang titulo sa aking pangalan.

    Maraming salamat po.

  58. Hi Ms. Azon,

    First of all, thank you very much for creating a very informative and helpful blog.

    I hope you could also help us. A house and lot next to our property is being sold by its owner. He has all the original docs which includes the DOAS, cert of full payment, sworn statement stating that AFPRSBS is exempted from capital gains tax on the sale of real property, secretary’s certificate, and TCT. However, the TCT is still under the name of AFP Retirement and Separation Benefits System (AFPRSBS). The seller no longer wants to process the transfer of TCT under his name

    If we are going to buy this property, how can we transfer the TCT under our names without incurring unnecessary expenses? Is there a chance that we can still use the CGT exemption?

    Thanks in advance!

  59. may nabili po kaming lupa sa isang lumad. hindi pa po kami nakakagawa ng deed of sale. may piece of agreement lang po kaming pinapirmahan sa may-ari. After a week po may lumitaw po na sya daw ang unang nakabili ng lupa at nasa korte na daw ang kaso vs. dun sa may-ari. Ano po ang pwede naming gawin? May habol pa po ba kami?

  60. Ma’m mgpapatulong po sana ako ung tita ko po kc asa texas sa u.s. gusto nya po ipgbili na ung property nya na andito sa philippines. Ano po ba dapat gawin kelangan po ba tlaga my SPA pa kc po asa california pa dw po ang consulate ng Philippines. Pano po pag may buyer na pano po nmin mpprocess un documents wala po ba iba option un SPA lng po ba talaga?salamat po sana po mreply nyo po ako. God bless po.

  61. Hi Ms. Azon:
    Ano-ano pa ang dapat kung ibigay na dokumento bilang buyer bukod sa SPA para sa pagbibili ng property? Thanks for any advice.

  62. Hi Maam Azon…..Please help …
    Plano po naming bumili ng beachfront property.Foreigner po ang may-ari nito na nakapag-asawa ng Filipina subalit sila ay hiwalay na.May dalawang anak po un foreigner sa una which is foreigner din at dalawa sa Dati nyang asawa na Filipina,at ang sabi nya para sa siguridad ng anak din nyang foriegner, ang title po ay nakapangalan under “the corporation ” sa apat nyang anak.Sya(foreigner father)po ang magbibinta ng kalahati ng “parte ng lupa”.Anu po ung proseso na dapat gawin at mga ddocuments na kaylangan?Thank you very much po…..


  63. hi maam tanung ko po kung pwde ba maglabas ang assessor office ng declaration of real property pero wala pong mga pirma ito,,,,,un po ang binigay sa amin kasi po nagbebenta po sila sa amin ng lote at nag bigay din po sila ng xerox ng blue print ng mapa daw un dito sa lugar namin pero la din po perma….

  64. Hello ! Maam Azon, june 2, 2014 ko po na full pay ang lote at nagkaroon narin po ng absolute deed of sale sa name ko..ask ko po if magkano ang bayaran ko sa capital gains tax kasi hanggang ngaun september 5 , 2014 hindi ko pa nbayaran ang tax…magkano po ba ang penalty? Salamat po…,

  65. I’m want an enlightenment sa case ko. Nag rent po ang pamilya ko ng maliit ng paupahan. Namatay po ung may ari at meron pong administrator ang 1000 sq meter na naiwang mga lote na ibenenta din sa mga kasalukuyang umuupa .Wla pong mga kamag anak ang nag habol sa mga pag aari ng namatay. Sabi ng administrator kung sino po ung present n nangungupahan sa kanya ibebenta ang lote. Nag kapirmahan ng Contract to sell at di nagtagal nasundan ng DOAS. 4 Years n po ng m fully paid po ung lote n nabili ko pero up to now di m transfer sa name ko ung title. Ang laging sinasabi s akin ng administrator dapat daw ung ibang mga tenant ay magbayad din ng buo pra mailakad ang mga dokumento. Ang pinag tataka ko po. Taon taon binibigyan ako ng administrator ng DOAS. Pwede nyo po b ako bigyan ng payo. Maraming salamat po.

  66. Helo po ma’am azon,ask ko po paano ba malipat sa pangalan ng mama ko ang na panunod Nya lupa galing sa parent namatay na…ganito po kc yan,bago mamatay ang lolo ko naibigay Nya lahat ng papers ng lupa sa anak Nya Bonso…yon ay kapatid ng mama ko…dahil wala na si lolo nakapagsundoan nla ipasurvy ang lupa ng lolo ko at hatiin na….at ngyari yon at may kanya kanya na sila palatandaan kong alin ang sa kanila magkakapatid…at may mga papers sa pagsurvy..ngayon ang PRoblema hndi pa na tapos ang papers sa paglipat sa pangalan nla ang Tiyo ko na Bonso kapatid ng mama ko ay namatay dahil sa cancer kya bigla namatay…yong papers ng lupa ngayon ay nasa matandang kapatid ng mama ko yong gusto kunin ni mama para mailipat na sa pangalan Nya yong part Nya kaso ayaw ibigay ng kapatid nya….pa paano po yan pwdi ba yong mailipat sa pangalan ng mama kahit wala cya original copy ng titulo ng lupa?pero mayron cya mga photocopy ng mga don nman sa registrar office nka pangalan na sa kanila lahat na magkakapatid pero wala pa papers nasa computer palang…….ano po ba dapat nmin gawin …..

  67. Nag spot cash ako ng house and lot sa isang subdivision. Ang meron ko lang is receipt galing sa kanila at yong bank transaction. Sabi nung secretary, yong dead of sale na napirmahan ko ay ipapanotaryo pa daw sa attorney. Nag transact kami since October pero hanggang ngayon wala pa akong kopya. yong finishing ng bahay tapos na pero walang ilaw at tubig kasi humingi din sa amin ng dead of sale. Please advise what is the best action.

  68. Pwede ko po bang gamitin ang name ko nung dalaga sa pagbili ng property since ako lang ang gagastos sa pagbili ng property ? Ung name ko nung dalaga ilalagay sa deed of sale at title ng lot? Hindi kami okey ng asawa ko at wala sya kahit magkano share. Nasa abroad kase ako. Pero ung pinagawa ko pong SPA married name ang gamit ko. Maraming salamat po.

  69. hello po, meron po ako nabili na lote , part lang po ang nabili ko good for building a house, agricultural land po siya along the national road,,considering if i done the BIR req.,do i need to get DAR clearance as well para ma e transfer ko sa name ko yong lot title? or is the DAR clearance ba is one of the requirements sa STEP 5,Registry of deeds.

  70. Hi mam! Loan po namin sa bank yong lot at approved na sa bank yong loan usapan po namin ng seller kaliwaan po ibibigay nya original title ng lot kng ibbigay nmin yong cash at maipakita namin bank guarantee under her name.

    1. Safe na po ba mam na ibigay nmin cash amount pag nagpirmahan na kami ng Deed of Absolute Sale at binigay nya na rin yng original title of lot?
    2. Maililipat ba namin sa pangalan namin yong lot kng hindi sya ngbayad ng Capital Gain Tax? Malaking pera po kasi yong cash na downpayment sa lot may habol ba kami sa seller mam halimbawa po di sya ngbayad ng CGT?
    3. My naisip kami na paraan ok po ba mam na kami nalang po magbayad ng CGT at ibabawas nalang namin sa ibibigay namin na downpayment sa lot?

    Hoping for your reply and God Bless


    • mas safe talaga na buyer na ang magbayad ng CGT (ilagay nyo sa kasunduan ninyo) at ibawas na lang sa payment ng lot, pero kung downpayment pa lang naman pala ang ibabayad nyo, baka di pumayag ang seller na babawasan nyo yon kaagad ng para sa CGT, depende sa kasunduan nyo.

      • Hello mam bali po kasi yong downpayment na nasabi ko yon na po yong kulang sa total amount ng lot at yong remaining sa loan namin sa bank na nakapangalan na sa kanya. Pag di nman nya binayaran yong CGT di naman nya makukuha yong remaining na pera sa bank. Worries ko lang mam baka makuha nya kasi yong cash eh di nya na ituloy yong pagbayad ng CGT kasi malaking amount na yong cash na nakuha nya. Di po ba namin mailipat sa name namin yong title mam kng di nya mabayaran yong CGT khit hawak na namin ang DEED OF ABSOLUTE SALE AT ORIGINAL TITLE NG LOT? Pano ba namin sya pwedeng habulin kng ganyan nangyari?Next week po yong usapan nila ng father ko na magkikita sila at don na nya ibibigay ORIGINAL TITLE OF LOT at pipirmahan nya na rin DEED OF ABSOLUTE SALE. Pasensya na po mam dito kasi ako abroad bali yong father ko ang binigyan ko ng SPA. Sana po masagot nyo ulit katanungan ko. Thanks

  71. What about po ung lote ay naka name sa father nila pero patay na, automatic ung mother at mga anak nila ay heirs po diba, kanino pong TIN ang kukuhanin namin? tsaka ung tax payor po ay under the name of their father pa na patay na nung 2004. Deed of sale lang din hawak nila- sa palagay nyo po ba safe ang side namin sa pagbili ng lupa na un? natatakot po kaming ma peke pero may contract to sell na kami at down payment made in the brgy.hall with our attorney po. nagpirma na din po lahat ng anak sa contract to sell pero mukhang labag pa din sa loob nila ung selling price kahit sagot na namin lahat surveyor, transfer ng tax decs at lahat ng extra expenses po.

  72. Good day po Madam! First time ko po na bibili ng lote. Nais ko po sana humingi ng payo sainyo. Meron pong nagbebenta ng lupa sa akin. Nakapangalan sa yumaong mga magulang ng seller ang titulo. Paliwanag nya po sa akin, hinati na nila ng 4 nyang kapatid ang lupa ng kanilang mga magulang, pero wala pang individual titulo silang makakapatid. Ngayon ibenibenta nya po sa akin yong kanyang parte. ipinakita nya po sa akin ang titulo ng lupa (nakapangalan sa magulang nila), at resibo ng mga binayaran nilang buwis. sabe nya po sa akin kapag binayaran ko sya ng cash, bibigyan nya ako ng deed of sale. gusto ko po sana bilhin cash base na. Ano po ang tamang proseso na dapat kong gawin? Maraming salamat po. God bless po!

  73. nagbenta po ng lupa ung parents ko nakapangalan sa tatay ko ung lupa kaya lang patay na ung nanay ko at tatlo tatlo kaming magkakapatid lahat kame ay nag sign deed of sale at nagbigay ng tax certificate, pero ng ipapalipat na ng nakabili ng lupa sa pangalan nya ay di daw nya mapalipat sa pangalan nya kaylangan daw ibigay namin ung mga certificate ng Marriage contract naming magkakapatid tama po ba yon na hingin yung marriage contract namin kasi sa aking pagkaka alam wala naman pong connection yung marriage contract ng mga anak kasi buhay pa naman ung mother ko eh and if ever po na mamatay sya db kaylangan lang is Birth Certificate autenticated by the NSO para katunayan na mga anak kame ng may ari ng lupa.

    • Dahil wala na po ang one of your parents ay kasama kayong mga anak sa tagapagmana, at dahil kasal kayo sa inyong asawa, part of conjugal property nyong mag-asawa ang inyo mana kaya hinihingan kayo ng marriage certificate.

  74. Good day po. Hingi lang po sana ako ng advice. It’s about my Mom’s lot po na nabili niya. Yung whole lot po is subsided na po by the mother (seller) and her 7 children. Yung lupa po na napunta sa mother (seller) is 183 sqm. Yung 183 sqm. na yun is binenta po nung mother. Three buyers po ang nakabili. Isa ang mama ko dun sa nakabili. 60 sqm. po ang nabili ng mama ko. Meron pong Contract of Sale and Deed of Sale ang mama ko ang problema lang po is yung Deed of Sale is hindi po notarized and wla rin pong sign sa atty. kasi namatay na po yung atty. Ang Deed of Sale po na hindi notarized at wlang signature from the atty. is valid pa rin po ba? Andun po yung signature ng mother (seller), tapos signature ng two witnesses. More power po sa inyo and thank you…

  75. Big thanks to Google coz I found this blog of yours, Miss Azon ^_^

    Please help me on this. I bought a lot through installment basis payable for 6 months. Mother Title pa lang po siya. The 10,000 sqm lot was named under Julieta (deceased) at may 5 anak. Hinati ng mga anak ang lupa with an Extra-Judicial Settlement. One of the sons (Juan) sold his share (2,000 sqm) to Chris in 2006, with Extra-Judicial Settlement of estate and Declaration of Heirship and Sale. Now, Chris sold the 500 sqm to us. We paid 150k as downpayment and the remaining payable within 6 months. We only have a Contract of Sale, and the lot was surveyed, with my brother who was also there.

    Do you think we will not encounter any problem on this in the future? What do you suggest we will do now, and after full-payment? The COS is under my name and my brother’s since I am here abroad and he’s the one processing it. Thank you very much. God Bless.

    • Update po sa problem ko.

      Just yesterday, my brother told me that Chris and his lawyer (the same one who made the Contract Of Sale) already made a DEED OF ABSOLUTE SALE and sent me the copy even if we did not pay it yet in full. I guess they really trusted us 🙂

      Can we now process the transferring of the title in our name?

      • Miss Azon, I’m back ^_^
        now that I’m done paying the last cents sa nakuha kong lupang ito, ano na po ang next naming gawing magkapatid? Nakapangalan po sa DEED OF ABSOLUTE SALE ay ako (with 400 sqm) at brother ko (with 100 sqm).

        Since andito pa po ako sa labas ng bansa, pwede po bang ang asawa ko ang mag process noon, or sa kanya ipapangalan mga papel sa proseso? Kaso paalis na rin siya to Japan within the next 2 months kaya baka di maasikaso ng tuluyan rin at mabitin. Pls advise me on what to do with it. Mga November pa po kc plano kong magbakasyon.

      • ANg titulo ay ipapangalan ng Registry of Deeds sa taong nakapangalan as Buyer sa Deed of Absolute Sale, in your case ay sayo at sa brother mo. Kung ang asawa mo ang mag-process ng transfer of title, payment of taxes and others… kailangan nyo ng brother mo magpagawa ng Special Power of Attorney (SPA) para sa asawa mo na syang mag process… kung kumpleto ang papeles at mabayaran agad ang dapat bayaran, sa palagay ko ay matatapos yan sa loob ng two months. Good luck!

      • Miss Azon, bale po in lieu of me po will be my husband but my brother will stay as is. Bale silang dalawa ang haharap sa haharapin. So dito po ba ako sa Embassy natin kukuha ng SPA or me ibang way if sa Pinas na without me po? Sobrang mahal kasi kumuha dito sa Abu Dhabi.

        Maraming-maraming salamat po sa mga payo ninyo sa aming lahat.

    • Miss Azon here I am again looking for your mercy ^_^

      Same problem po but this time nadagdagan ko po ng 195 sqm yung nbili ko. To refresh you po sa problem ko, ganito po.

      May binenta sa aming lupa. Mother title pa siya (10k sqm) at patay na meari with 5 anak na tag 2k sqm. Binenta na rin ng mga anak sa mga kapitbahay ang mga shares nila. Isa sa nkabili si Chris (2k sqm) noong 1996. Binenta ni Chris sa amin ang 500 sqm sa 2k sqm niya. Still, mother title pa rin. Dec 2014 nagsimula ko magbayad until nabuo ko ng May 2015. Since walang pera si Chris pam process ng mga bayarin sa BIR at sa RoD, binenta niya sa amin yung another parcel ng lupa niya, yung 195 sqm. Bale all in all 695 sqm na ang sa akin sa dating 2,000 sqm niya.

      Just the other day, sabi niya nabayaran na niya saBIR at umabot ng 69k ang mababayan niya (CGT, DST etc) para sa lupa niyang natira na 1,161 sqm (but dahil sa magic eh 17k nlng nabayaran niya + 20k pampadulas sa nag magic). Sabi ni Chris ganun din daw proseso sa akin.

      Tanong ko lang, if binayaran ni Chris yung sa natirang lote niya, paano na yung between sa aming dalawa na deal? Or ganun ba talaga y7n?
      Thank you

  76. Hi, how long does it take for these to be process as i will be staying for only 3 weeks sa pinas to fix everything sa pag transfer ng deed of sale of a condo unit. Thank you in advance.

  77. Hi po mam.. Hingi lang po ako ng payo sa Inyu.
    Ganito po Yun: ang camella homes sa cebu po ay Bumili ng portion sa lupa ng father ko..Nagamit napo nila Ung lupa na ginawan Daanan Para sa itatayong housing,last year pa po Yun at hanggang ngayun Di pa po sila fully paid..kinuha po nila ang original land title Para daw maasikaso ang segregation. And it takes more than year pa daw bago maibalik ang titulo ng lupa… Tama ho ba ang ginawa nila?.

    Thank you po and godbless

  78. Hello ma’am,

    Wala pong title ang binili kong lupa, as in unregistered parcel of land lang po ito. pero kumpleto po ako ng deed of absolute sale, waiver/transfer of rights, spa, acknowledgement receipt(pirmado lahat ng may ari at asawa nya), mga dokumento na nagpapatunay sa unang may ari o yung “entry pass” na tinatawag. maaari ko po bang asikasuhin ang titulo nito para maipangalan sa akin? at matayuan ng sariling bahay o kahit wala pang titulo ay pwede ko ng patayuan?

    maraming salamat po.

  79. Hi!

    My agent lost the bank deposit slips of the CGT payment and Doc stamp payment, I only have a photocopy of the DOc stamp deposit slip though but BIR is issuing a CAR already tomorrow as of talking to them. So it means they already verified the bank payments. Will I have a problem with RD if I don’t present them these deposit slips? I already have a CAR, isn’t this proof that the taxes are cleared – DS and CGT? Ty – Belle

  80. mam tanung ko lang po what if di po nagbabayad ng buwis yung may ari ng lupa… kasi po may nabili po yung papa ko sa tito ko wala pa pong deeds of sale pero po may survey na cya galing sa munisipyo. ngayon po pinapaasikaso sakin ni papa na pagawan na nang titulo..
    nga po pala yung lupa eh eh di namin nakuha ng whole mga 1/4 lang.. panu po yun eh alam ko po eh 1 titulo po yung in lot na yun. salamat po

  81. this is not a reply its a question regarding the lot purchased by my sister which is the 300 m remaining lot of the titled 600m lot does it require another title of the remaining lot before she can process the titling of the remaining lot when the seller is still the name of the title?

  82. Hi,I am seeking an advise about my situation.

    Years ago,I bought a rice paddies in the Philippines.But I was out of the country at that time.The Land Title is on my brother’s name.Now ,I want to tranfer this to my name or to my only son who is 11 years old.
    What should I do to make this right?

    Hope to hear from you soon.Thank you in advance!

  83. Good evening! ask ko lang po. We are about to finish paying the full amount of the lot that we, bought and tax declaration lang ang meron siya. Ano po yung step by step sa pagprocess para matransfer na ho sa amin ang name sa lot?. Kailan po bang naka under ang lot sa name naming naming asawa ko? If the lot is worth P400,000 mga magkano kaya ang mababayaran na taxes. if updated na siya sa kanyang obligations sa taxes.. Thank you very much and waiting for your advise. Please help.

  84. Meron po akong binabayaran na lot only via in house bank financing, now minsan po nakakaipon ako ng malaki at gusto ko ibayad yun para bumaba ung outstanding amount to pay ko. Ngayon may nakausap naman po ako na meron daw bank financing na hindi pwede magbayad in full or advance payment. It this true kasi nakakapanghinayang yung laki ng interest na binabayadan.

  85. nakabile po kme ng lote sa isang subdivision worth 1,739,500.00 year 2011 po nmen na full payment,kaso nasa pangalan pa po sya ng developer magkano pa kaya magagastos namen sa pagpapalipat sa pangalan ko ng title sa ngayon ano po ang step by step na gagawen pagpapalipat..salamat po

  86. hi! how long does it take for the seller or the developer to release the new TCT in the name of the buyer? which is me despite that the property was paid in full few months ago.. i only got the deed of absolute of and all the official receipts. Need some advise, thanks a lot.

  87. hi po! ms.azon,
    tanong ko lang po kung sino ang magbabayad sa surveyor pag nagpasukat ng lupa, ang Buyer po ba ang Seller/Owner? kasi po i sa-subdivide po yung lupa base sa sukat na binayaran na namin.

  88. Hi Mam,

    My parents has a property in Makati with a TCT title ” name to my mother with married to my father’s name” also. My mom is still with us but my father fast away 1991 and the property were not amended to my mother’s name since then. If may i ask mam, If we sell the there an estate tax by inheretance we need to take care of ? Would you happen to know a calculation figure if there’s a penalty tax.
    Salamat po mam,

  89. Hi po ask q lng sna bumibili sna aq ng lupa dto s nueva ung lupa iisng titulo lng dw po…pos pamana dw ngbtty nia ano po d ocuments hhnapin q bgo q blhn ung gsto nmen ipahiwaly ung title…pano po ggwen q tnx

  90. Paano po ba namin lalakarin na mapalipat na sa pangalan namin yung nabili naming lupat bahay nun pang 2012…saan po ba kami pupunta para mapaayos to…salamat po

  91. me and my husband are planning to buy a residential lot from his cousin but the problem is, the deed of sale between his cousin and the seller is they never notarize it during their payment then now that his cousin wants to sell us the lot we found out that the seller before (i mean the original owner before) is already there any way to solve it?what are the steps that we need to do.thank you so much!

    • kung hindi po naipa-notarized ang deed of sale nila noon, ibig sabihin, hindi pa rin nailipat ang name ng TCT sa cousin mo? So ang ownership ay nandon pa rin sa dating may-ari na namatay na (at sa kanyang tagapagmana).

  92. Hello, meron kaming property noon sa Pilipinas sa kadahilanan na maliit pa ako noon di ako intresado sa property. Ang pagkakaalam ko nasa pangalan ng mga magulang ko iyon. Pumunta ako ng state noong 1971 subalit namatay ang father ko ng taong iyun. Naiwan ang mother at kuya ko sa Pilipinas at noong 1973 nag file ako ng petition sa mother ko at nakarating siya sa state noong 1975. Nabalitaan ko na binenta ng kuya ko ang property ng cash at magbuhat noon wala na kaming contact sa kuya ko at nabalitaan ko na nagpalipat lipat ng tirahan at matapos ang ilang taon nabalitaan namin na namatay na ang kuya ko. Sa inyong opinion papaano ko ulit maibabalik ang property sa amin dahil kung cash walang mga document na tinago ang kuya ko. Hindi ko na po matanong ang mother ko tungkol sa mga document nasa pangalang nilang dalawa ng father ko dahil may alzheimer na po siya at wala na siyang maala-ala kahit ano. Please lang po bigyan ninyo ako ng advise para maibalik ang property sa amin na pinaghirapan ng mga magulang ko. Maraming salamat po.

  93. good pm po ask lng po my binili po kmi property sa tao then ngpagwa po xa deed of sale na pinanotary my pirma nia at my copy dn po aq ng latest id nia..nsakin ung tranfer title ñia na original…ang ask q po kc ung deed of absulute sale po na sabi pinakaoriginal at mahaba… wala po skin since wala aq alam.
    mgkakaproblema po ba aq sa pg process ng change tittle???pleas i really need help po.

  94. Hello, may binebenta po sa akin ang bangko nakalipat na sa bank ang title kasi na foreclosured na at di naman nila nabarayan pero noong na apprubahan na ang writ of possession nag apela ang anak ng may ari kasi di raw nila alam na foreclosured na. Puede ko po bang bilhin at matagal po ba sa korte para may dismiss and motion of reconsideration nila.

    • sa pagkakaalam ko po bago ibenta ng bank ang property sa iba, the previous owner gets the right of first refusal, which means that they have the opportunity to match an offer that the owner is considering. kapag ni-refuse nila saka pa lang pwede i-offer sa ibang buyer

  95. Hello, may binebenta pong house & lot ang bank. Bali naka pangalan na sa name ng bank kasi na foreclosured na, approve na rin ang writ of possession pero nag motion for reconsideration ang mga anak sa korte dahil namatay na iyong may ari ng lot dati. Ask ko lang po ilang months or years po ba ang proseso para ma deny ang motion of reconsideration ng mga anak nila ang reason di raw nila alam na foreclosured na ang tinitirahan nila

  96. Hi ask ko lang po…bumili po ako ng vacant lot..subdivided lot po siya but no individual title yet. Mother title pa lang.paano po bha ang process?from the mother title..ang mangyayari bha ay ma tatransfer bha agad sa name ko sa pagpapagawa ng individual title?
    Thanks in advance

  97. hello po, naka bili po kami ng maliit na lote, gusto na pong ipa sukat,o ihiwalay sa kabuuang lote.. ano po bang requirements bago magpasukat sa ge at magkano po ba ngayon ang magagastos..
    salamat po in advance..

  98. hi, just wanna ask, what if the seller doesn’t want to pay the capital gains? there was no agreement, and she doesnt want to share any of the expenses in transferring the ownership? what can we do about it?

  99. Ask kulang po, ano po ba ang ibig sabihin ng representative sa titulo ng lupa? Pwede po ba mag paalis o kasuhan ng ejectment gamit ang titulong representative. Ang nakalagay po kasi sa title ay francisco cagayan, rep, by; gasper cagayan.

  100. Hi Ma’am Azon, thank you for the infos here. Very helpful. Kaya lang po I have questions din po.
    In 2010, may binili po akong lupa 150 sqm sa isang subdivision sa probinsya(negros occ) during their PRE-SELLING palang po. Ate ko po nag asikaso at nag issue ng check of full payment and under sa name ko po as buyer (nandito po kase ako sa Manila). Last year 2014 meron na daw po sila license to sell. Ang problema ko po is ganito, nung 2010 is single pa ako, time na nabili ko ang lupa. But now married na po ako at ngayon palang po ako nagrequest ng Deed of Sale para maasikaso ko na rin po ang Transfer of Title. Gusto ko po sana SINGLE NAME ko po ang ilagay since wala pa naman po share ang husband ko nung binili ko yun kaso ang problema ko po is yung mga valid IDs ko po is napapalitan ko na po ng married name. Eh sabi naman po ng gumawa ng Deed of Sale, ok lang naman po na married name na ang ilagay ko at kahit ako lang po ang pumirma at hindi na ang husband ko. Tama po ba yun? Gusto ko po sana maliwanagan para alam ko din po mga dapat kong gawin bago po ako umuwi next month para personal na mag asikaso po. Thank you so much po in advance. 🙂

    • yes tama po, pwede mo naman ilagay ang name ng husband mo na hindi na kailangan pa na pumirma sya. basta naka-indicate lang doon na married ka sa kanya. “Juana, of legal age, married to Pedro….”. Anyway, conjugal property pa rin naman ang kakalabasan nyan. 🙂

  101. Hi there,
    Wondering if you can assist? My Mum bought a farm land a while ago and to date she is unable to get the title in her name. She has a copy of the deed of sale and a copy of the title still in the sellers name. the farm land was a big parcel of land and my mum purchased part of it, it’s the part she purchased that she has a title for, what do you recommend to do with these documents (deed of sale & title) in order for her to get the title transferred to her name.
    Your assistance would be greatly appreciated. Thanks in advance, cheers.

  102. Patulong po sa mga nakakaalam. Tingkol po ito sa right of way issue. Noon po kaseng hinati hati ang lupa nang lolo ko na minana nang tatay ko at mga kapatid niya isa sa hati na napunta sa tatay ko ay sa likod at kailangan naming dumaan sa isang lote na nakapangalan sa tito ko para maka-access sa main road at kasama naman sa titulo bilang right of way namin na may lapad na 3 metro hanggang sa main road ngunit dumaan ang mga taon ay ibinenta nang tito ko ang lupa niya at nang patayuan nang bahay at bakuran nang bumili ang lupang nabili niya sa tito ko isa at kalahating metro na lang ang natira sa right of way. kapag umaapela po kami ay sinasabi po nilang kasama daw po ang right of way sa ibenenta nang tito ko sa bagong may-ari at nagpirmahan pa daw sila sa harapan nang attorney kung saan naganap ang bayaran. totoo po bang pwedeng ibenta ang right of way kahit malinaw na nakasaad sa titulo ang legal na karapatan at may karapatan ba kaming umapela?

  103. Hi I bought a lot from a well known developer last year,though I already have the deed of absolute sale,I need to get my land title because I will use it as a collateral to procure a loan to save my dying business.But it’s almost a year now and the developer just couldn’t provide my title.Is there any legal actions I can do to get my money back?

  104. Hi gusto ko lang humingi ng advice.

    Bibili kami ng bahay at lupa. Tatlo kami magkakapatid. Hindi pantay pantay ang pera na ilalabas.50 percent sa isa, 25 sa isa isa at 25 percent din sa isa. Possible ba na sa titulo nakalagay ang pangalan namin tatlo at nakaindicate dun ang percentage ng pagkakahati? Salamat po waiting for ur reply. Btw very informative read.

      • Hi Mam Ask ko lang nakabili ako ng lupa 240sqm OFW ako at hindi kame kasal ng live in partner ko magpapakasal palang kme pag uwi ko. Pwede ba ilagay na sa titulo ang name ko at name niya kahit dipa kame kasal? Nakabayad na po kame ng mga taxes .. papagawa nalang po ng bagong titulo sa RD kailangan pa po ba namin magpapublish sa general circulation or newspaper ng pagkakabili namin ? Thanks po sana mabigyan nyo po kame ng kasagutan.

  105. Hello Ms Azon,
    Good day. I have several questions po and I badly need your expertise.

    1. Is TIN really needed if you are going to buy land in the Philippines?

    2. I am living now abroad. Aside from SPA what are other documents I need to send to the Philippines in order to process the transferring of the Land Title to my name?

    Thanks and more power to your blog.

    • yes, TIN is a must when buying a property in the Philippines because both the buyer and seller have to pay a tax. You would need to send an SPA and valid IDs

  106. I’ve personaly executed the deed of sale with the seller and got the documents na.
    If I want to ask someone else to do the transfer process for me (i.e. pay the doc stamp tax, transfer tax, etc) and subsequently get the new land title in my name on my behalf, do I need to execute a special power of attorney for him/her to perform these tasks or me?

  107. I buy agricultural farm lot I already paid all tax and BIR but they said I need to pay also in DAR and irrigation requirements po daw para sa RD. Tanong ko lang po may idea po ba kayo paano icompute ang babayaran sa DAR?


  108. Hello ma’am may gusto po akong itanung… naka binli ako ng lupa sa amin May deed of sAle na ako pero hindi nka naka transfer ung title sa akin, hindi ko pa kasi na transfer kasi andito ako sa Australia gusto ko lang po malaman paanu ko e transfer ung land title sa akin na without going back home, pero ba balik rin ako doon kaso lang di pa ngayun kasi mahirap sa financial, yan lang po maam, Thank you!

  109. Good morning po. Hingi lang po ako ng advise. May nabili po kaming 100sqm na lote. May original title po and nagbenta pero nakapangalan sa tatay nya na deceased na po. Marami po silang magkakapatid at ang 100sqm ay bahagi lang ng buong kalupaan ng tatay nila. Posible po ba na mapatituluhan yung 100sqm na nabli namin at paano po and proseso? sino po ang magiging seller kung patay na ung nakapangalan sa titulo?

  110. Hello Ms. Azon,

    Hihingi po sana ako ng advice regarding sa situation namin.
    May nagbenta ng lupa samin pero yung lupa is under pa ng isang mother title. Yung lupa po ay hinati hati na sa mga anak ng may ari.

    Yung anak ay binenta yung part nya kay seller then now binenta ni seller sa amin.
    Kaya lang po I found out na ang papers na meron sila ay kasulatan between anak and seller na nagbentahan sila and hindi po yun yung notarized na deed of sale. They also gave us yung official na sukat nung lupa.

    Nakapagbayad na din po kami, hindi ko masyadong naclear na ganun pala ang mga papers na meron kasi I’m currently overseas po and when I knew about it nagkabayaran na po.

    Alam ko po na magiging matrabaho po ang process para mahati at maipangalan sa amin yung title ng lupa pero for now po ano po ba ang magandang gawin or anong legal action ang pwede namin gawin para kahit papano may panghawakan kami na sa amin na yung lupa?

    Salamat po.

  111. Hi maam I hope you can answer, since ang dami ng tanong dito. Tanong ko lang po about sa Agri land na nabili ko sa Family member. on how to transfer.
    – Originally ang lupa ay sa lolo ko, wala titulo but Tax Declaration lang under his name.
    – Nabili ng Father ko may pirmahan sila na wala ng other na kapatid na maghahabol. But unfortunately nabenta nya sa Kapatid din nya. (tita ko).
    -Si Tita ay namatay na. ang husband nya, Binenta sa akin ang lupa. Since Originally sa amin daw ang lupa, Sa akin nya binenta sa reasonable amount. Walang problema at meron kaming Deed of Sale. Pero from the beginning wala pa ring titulo at Declaration pa rin.
    Question is: Pwede bang Directa ipa titulo at wag ng i-valid ang past transaction. Since Family Land (ancestral) naman. at ang alam ko walang amilyar silang binayaran since then dahil napabayaan na.. Thank you in advance sa answer and God bless.

  112. Hi there, am from the office of the assessor. I am trying to research on the payment of Real Property Tax for properties titled CLOA or EP… Kelan po ba dapat mag start ang payment ng tax if ung property was declared previously to a private person? and with or without penalty po ba?

  113. hi gusto ko po sana magtanong kung ano po ba pwede gawin sa title of land po nmin kc po may wrong spelling po isang letra sa midde name po ang tama po ay almazan pero ang nakalagay po s title is almanza ano po kaya pwede ko gawin gusto kopo kc n maayos po un eh khit middle name lang po sya salamat po s sasagot

  114. Ask ko lang po, pwede po ba namin ibenta ang lupa na namana namin sa mother namin, sa mother pa namin nakapangalan yung titulo, pero may waiver of rights kami, tapos my release mortage po nakalagay ang panganay kong kapatid na principal borrower sya. Ano po ang step para sa pagbenta? Patay na po mother namin. Thx po

  115. Thanks for the info. I have a question. Pag sa BIR na yung papers at nabayaran na lahat ng dapat bayaran ilang days ba yun sa BIR para ma release? Yung seller ang nag proces ng papers sa BiR kc binayaran nila capital gain tax.. Now I cannot go to the ROD kasi nasa bIR pa dw yung papers.. I hope u can help. Thanks!

  116. Hello!

    Nagpurchase po kasi ako ng lot from a developer (Ayala), then nasettle ko na po ang balance thru bank financing last december 2014. Ang questions ko po are:

    – Kailangan ko po ba gawin lahat ng naisulat sa taas?
    – Hindi pa po ako nagbabayad ng amilyar, kailangan ko na po ba magbayad right away o next year pa po?
    – Paano po magbayad ng amilyar?

    Pasensiya na po cos it’s my first time doing this. I initially bought the lot for investment purposes and ngayon lang po ako nagiging aware sa burden ng mga kailangan gawin after purchase.

    Thanks po ng marami,

  117. Hello maam,
    sana matulungan nyo ko dito sa sitwasyon ko..meron nabiling lupa at bahay ang ate at bayaw ko nun 2001..tapos kami ng asawa ko ang umupa sa bahay na yon hanggang ngayon..namatay ang ate ko nun 2011 pero hindi pa nila napa transfer yun titulo sa pangalan nilang mag asawa..ibig sabihin nasa pangalan pa ng dating may ari..pero nabayaran na nila ang mga taxes tulad ng CGT at updated naman po ang ameliar..natigil lang proseso doon sa pagpa transfer ng titulo..ngayon gusto ng ibigay ng bayaw ko sa amin yun bahay at lupa..pwede po ba sa deed of sale na gagawin ko eh pangalan na lang bayaw ko ang ilalagay ko?Pano po ba yon kasi sa deed of sale nila kasama pa ang ate ko?
    Thank you in advance maam..

  118. Hello po,
    Can you please advise naman po if how can I start helping my 76 years old mother. May mga lupa po kasi ang grandparents ko and deceased na po sila but all of my grandparents land were devided accordingly to all of their 9 children including my mother. May isang land po na binayaran namin ang mga kapatid nang mother ko isa isa at may letter of deeds naman po na pirmado nila lahat confirming na binayaran namin sila. Ang land title po eh nakapangalan parin sa deceased grandparents ko. Gusto po nang mother ko na ilipat nalang sa name ko ang title instead of her. Paano po ba kami mag start and what fees involve etc.,
    Ang isa pa pong land property nang deceased grandparents ko around 10,000sqm na mayroon na pong mga nagpatayo nang bahay pero hindi po sa kanila at nasa mother KO po ang title dahil para po sa kanilang magkakapatid yon. Paano po ba ang approach na pwede namin gawin doon? Really appreciate your advise.

  119. Can I buy a non subdivided lot? only the area will be indicated in DOAS and price per square meter. May advice me about, thanks and your advice will be very useful

  120. ask lng ms. ason
    nawala po deed of sale namin hinahabol ng kamag anak nmin ung lupa n binenta ung part ng lola ko s kin.. hinahanap ko po para po annotate ko po pag tingin ko po sa mga docs ko wala n photo copy n lng po magpag asa p po kaya ma resolve to?

  121. Ask ko lng nun nagsig ako ng kontrata after ng downpayment ko buong akala ko move in un pinirmahan ko kya hndi ko kgad binasa, kontrata na pla yun ang dami kong napirmhana na lhat in favor sa developer which is sa totoo lng hndi ako agree. Like real estate taxes and special taxes levied. Gsto ko snang magcomplaint na hndi ako agree na magbayad ng realty tax, capital gains tax and documentary tax. Ang dapat lng tlga shoukder konis un transfer tax once nsa name ko na un hinuhulugan ko pa nman. Ano po ba dpat ko gwin nagconsult na rin ako sa lawyer sbi padelete ko daw kng ano nsa kontrata. Pls help me dont kno whta to do

  122. ano po bang ang paraan kung nawala yung resibo ng capital gains tax? nasa pangalan ko yung lot and binenta ko na sya.. ang problema yung nakabili hindi nya matransfer sa name nya kase wala yung resibo ng capital gains tax na binayaran ko noon noong binili ko yung lot sa previous owner. thanks!

    • kung may photocopy ka pwede mapa certified true copy yan sa munisipyong pinagbayaran pero kung wala palagay ko mahihirapan na sila maghanap sa file kasi walang reference ng date.

      • thank you sa response… so ang mangyayari po ba nito is babayaran ko ulit yung capital gains tax?

  123. Good day Ms. Azon. Ipatransfer po ng parents ko ang nabili nilang lupa. Ang titulo po ay nakapangalan pa sa parents ng seller (pitong magkakapatid).. Kaninong TIN po ang magagamit? At saan po nakukuha ang Tax clearance at saan magagamit?. Salamat po.

  124. Hi Ms. Azon! may tanong po ako ukol don sa lote nabili ko sa ngayon po nsa proseso na kami ng pag transfer ng tiulo sa pnagalan ko, nasunod na po yong mga hakbang na binangit nyo pero ang pagkakaiba lng dahil hinihingan pa yong naglalakad ng papel ko ng DAR Cleareance, ska sa BIR ng Approved Survey.iyon po ang katanungan ko kasi prang di nyo po yata nabangit ito sa mga hakbangin na gagawin. maraming salamat po and may god bleess you and your family!

    • hindi ko nabanggit ang DAR clearance sa proseso kasi hindi agricultural land ang naging basehan ko. Requirement kasi ang DAR Clearance sa agricultural lands.

  125. Hi Ms. Azon! may tanong po ako ukol don sa lote na nabili ko, sa ngayon po nsa proseso na kami ng paglipat ng titulo sa ngalan ko pagkatapos masunod ang mga hakbangin na nabangit nyo. ang pagkakaiba lng po dahil hinihingan pa po kami ng DAR clearance ska yong Approved Survey Lot. bakit po kailangan pa po nmin ang mga yon? maraming salamt po.

  126. after po mai trasfer sa pangalan namin yun title, kailangan po maitransfer yung pag babayad ng amilyar under our name. Kailangan po bang iwan ang original title sa registry of deeds habang ginagawa ang processo na ito?

  127. hi I hope u could help me my father died long time ago but recently I found a 13 hectars he bought only written dead of sale not attached any title so I visited LRA and luckily no annotation at the back still at the owners name. mean to say hindi pa na transfer sa name ng parents ko. so kindly help me what to di first…

  128. klangan pa ba kmuha ng new tax dec kng na deed of partition na ang mother title sa same mga owner sa mother title. Kaninong duty yun sa buyer o seller pag ibebenta un hinating lote. Tnx

  129. Good day po.. Nabili ko po ang lot ng kamag anak ko na nakatira na ngayon sa ibang bansa. Tax Declaration lang po ito, gusto ko pong malaman kung anu ang dapt ko pong gawin kasi gusto ko pong pagawan ng title sa pangalan. Ano pu ang una kong gagawin.. Maraming salamat po!

  130. Good day po.. Sana po matulongan nyo po kami. Nakabili po ako ng lot na pagmamay ari ng kamaganak na ngayon po nakatira n sa ibang bansa. Tax declaration lang po yung lot, gusto ko sana po pagawan ng titulo sa pangalan ko, ano po ang dapat kong gawin?

    Salamat po!

  131. Good morning mam Corazon. Do you know po anyone who can assist me with transfer of title at Batangas City. We will be signing a DOAS by May 25 and will need to have transfer of title. Your guide above is very helpful po but it would be better if someone can accompany me po to help and guide. I’ll of course be happy to pay for his or her fees. Important lang po. Thank you very much.

  132. hi, pls help us what to do…we bought a house and lot thru bank financing…after the contract/transactions with them…we paid our amortization for almost 3years with them thru pdc…but we did not follow up our TCT and other docs from them…Where can we get our TCT thru the bank or thru registry of deeds? what are the requirements? Hope you answer my querry…we need it badly…Thanks so much! Godbless.

  133. Good am ms azon… nakabili po kami ng lote in cebu… mayroon na po kaming deed of absolute sale… ang title ng land ay nakapangalan kay Mr. X which is already died 5 years ago… ang misis po niya ang nagbenta po sa amin ngayon…. pinapirma po namin lahat ng anak nila dun sa dead of sale… question ko po.
    1. Nasa manila po ang seller at ang property nasa cebu… taga cebu po din kami na bumili na property… ano pong documents ang dapat naming hingin sa kanya para sa processing ng title namin aside dun sa title ng lot at aa DOAS?
    2. Ano pong steps ang gagawin namin para malipat sa amin ang title kung ang title name ay nakaname sa patay na at ang asawa nalang ang nagbenta sa amin…. please po tulungan nyo po kami para maprocess napo namin yung pagbayad ng taxes kasi di ba po may deadline yun…salamat po.

  134. goodafternoon..ano po kilangan kung legal documents at pag process ng bibilhin kung rent to own house sa may ari?sana po mareplyan nio yung tanong ko,salamat and godbless!

  135. Hi Ma’m may tanong po ako regarding sa pag apply ng tax declaration under my name. Na fulfill ko na po ung mga documents na naka list na binigay nyo na info kaya lang ng nagpasa na ako sa assessor’s office ay hinahanapan pa ako ng copy of receipt ng pinag bayaran ng estate tax. ano po ba ang dapat na proseso sa pag kuha ng tax declaration

  136. Mam good day po
    May nabili po akong lupa sa San Miguel Bulacan na 1000 sqm po sa halagang 120,000 pesos nung 17th of January 2008
    na mayroong Deed of Absolute Sale.
    May official receipt po na binayarang tax ng hanggang nasabi rin pong taon. Tanong ko lang po sino po ang obligadong magbayad ng tax from 2008 up to this year. At magkano naman po ang magigng computation sa nasabing halagang napagbilhan.
    Salamat po..

  137. Hi,

    I’m having a dilemma right now as to how to go about getting a land title. I find your information really useful though I’m still in limbo as to where to start. Actually, I want to help my mom on this issue. The main concern is the seller of the lot died a long time ago and this lot was purchased almost 20 years ago I was elementary at that time. My mom purchased this piece of land without a land title only with a deed of sale. My mom was made to believe by the person who sell this land that this land has a land title just to find out there isn’t any. I don’t know where to start since you mentioned that we need to get the CTC or TIN number of the seller of this land. Can you please give me some advice about this?

  138. hello po mam tanong kolang po may nabili po kami noon na lot tapos ngayon pa po namin gusto gawan nang land tittle. .kaso po patay napo ang may ari pero may deed of sale kami na pinanghahwakan. .at isa pa po mother titte po yun at parte lang po nang mother title ang nabili namin . .papaano po ba ang process at sapat napo ba yung deed of sale na pinang hahawakan nami? sana po matulungn nyo po kami. .salamat po nang marami

  139. Hello po,
    May nagbenta po sakin ng lote kaya lang lahat po xerox copy,ung land title po merun namang details sa assesors office,kaya lang po ang problema ung name nung owner mali ung spelling sa xerox copy ng land certificate sa tax declaration.bali pasalinsalin nalang po kasi ung pagbenta sa lote,kaya puro xerox copy nalang po pati ung deed of sale sa original owner.anu po pwedi kong gawin,pwedi ko bang sampahan ng kaso ung pinagbilhan ko nito?

  140. Kung ang isang absolute deed of sale ay naitago ng 15 years from issuance, mawawalan ba ng bisa ang dokumentong ito? At kung sakali after 15 years saka pa gagamitin para magpagawa ng titulo, may bisa pa ba ang absolute deed of sale na ito?

  141. Hi po

    Good day po

    May nabili po kaming lupang sakahan (2500 sq. meters) subalit ang sabi ng may ari hindi pa nila napapatituluhan yung lupa so wala pang titulo ang lupang nabili namin. Narito po yung mga documentong ginawa ng abugado na nangasiwa ng bentahan between sakin at sa may ari
    1. Deed of Adjudication with absolute sale
    2. Acknowledgement receipts
    3. Tax Declarations of Real Property
    4. Certification from Municipal Trial Court stating the said lot has never been used as bail bond nor subject of any criminal/civil/cadastral case
    5. Property Identification Map

    Ang sabi ng abugado na nag process ng bentahan, kung gusto daw namin na iproseso na yung pagpapatitulo ng lupa which is sabi namin gusto namin so pina-process na nya ngayon ang pag papatitulo ng nabili naming lupa

    Ask ko lang po kung sapat na po ba ang mga documentong nabanggit ko para masabing malinis ang naging bentahan at masabi naming amin na ang lupa kahit wala pang titulo at TCTC ang nabili naming lupa, nag aalala po kasi ako na ang nabili namin wala pang titulo

    Salamat po

  142. May binibili po akong bahay at lupa yng dating may ari doon pa rin nakatira na transfer sa name ng bank kasi di sila nakapagbayad then last January 2015 na approve na ang writ of possession tapos yng nakatira nag file ng motion for reconsideration tapos nag ka hearing sila tapos na denied last week yng motion nila due to lack of merit…. Ang tanong ko puede po ba uli silang mag file ng motion of reconsideration sa Regional Trial Court? thank u po…

  143. hello ask k Lang paano ko malalaman sa register of deeds Kung may problema sa tittle ang developer 3 years na Hnd pa naibibigay sa akin dahil raw may aalisin sa annotation paano ko malaman Kung bakit Hnd pa maiibigay yung tittle puwedi ko po ba malaman sa register of deeds Kung ano ang problema o nailipat na ng developer sa name ko po.thank you sana masagot ninyo Ito God bless

  144. i bought a land from land bank, sino po ba ang dapat mag process ng new tax declaration. and how much ang magagastos for this tax declaration change. thank you.

  145. Hello po. May katanungan lang po sana ako. I hope you will respond. I bought a house and lot from my grandparents both alive, and got the deed of absolute sale already. The property po has no title bale tax declaration lang po still under their name. In this situation, sino po considered owner ng property?? THANK YOU IN ADVANCE 🙂

  146. Hi po… bumili po ako ng bahay… ngunit ang lupa,, ay kalahati pa lng ang nababayaran ko… at ang lahat ay may pirmahan ngunit hindi po noteryado… May karapatan na po ba ako mag paupa sa bahay na nabili ko,,,
    Gaano po ba katagal ang paglilipat ng pangalan sa titulo ng lupa.. at magkano ang gastos dito….

  147. Hi. Thank for a very informative blog. Hope you can help me with my question. My husband and I applied for a Pag-ibig Housing Loan for 1.7M. That’s indicated in the contract to sell we submitted to Pag-ibig. We were approved for only 1M and it was indicated in the Notice of Approval that the amount in consideration should not be lowered than the amount indicated in the DOAS. Given this, do you think we can indicate a lower selling price in the DOAS versus the Contract to Sell? Thank you!

  148. Dear mam/sir,
    Nadiscovered ko po after 5yrs. mula ng mabili namin ang lupa 1540sqmt.with my sis na hindi pala dumaan ng Bir ang TCT ko.(RD lang po).ngayon ay ibinenta sa kin ng sis ko ang half share nya.dahil nga sa itra transfer ko na sa fullname ko ang nasabing lupa ay don ko nalaman na wala palang CAR.noong bilin po namin ang lupa ay ang dating may ari ang naglakad ng pagtransfered (OFW po ako).original clean transfered title po ang hawak ko.ano po ang dapat na tama kong gawin sa BIR para makakuha ng CAR? at ma legalize ko sa fullname ang TCT? Thx a million po,sana ay mabuksan nyo po ang aking mga pananaw tungkol sa bagay na ito.

  149. Dear ma’am. My husband and I are planning to buy a parcel of land but we have a case to ponder about. My grandaunt has inherited a land from their father. Ngayon po, gusto na niyang ipagbili. Yung land title, nakapangalan pa sa tatay nila (who has passed away a long time ago, if I’m not mistaken, in 70’s pa). My first question is: (1) Does that make her a legal seller (na siya ang nagmana ng lupa, may hawak na titolo pero hindi nakapangalan sa kanya kundi sa tatay niya na matagal nang namayapa)?

  150. Hello grandma is d one who took care of me since i was a kid,and as returning her goodness to me,i spend money renovating her old house so she can live more comfortable,supporting her with her needs,shes been wanting me to have her house and some part of lot as a remembrance from her,all of her kids signed in a written documents thats they are agreed to grandmas decision.but when i decided to transfer it under my name,somebody advised me that it would be better if i take is as if i bought it,not as a donor. So we made a deed of sale and grandma signed it.what would be d first steps to do to transfer it under my name and save me from paying lots of taxes coz the house is already quite big now after the renovation. Plus the title of the land,the house is not included with the taxes i am appears as no improvement

  151. Hi Ma’am,
    Good Day!
    Meron kasing nag aalok sakin ng property kaso ang hawak lang nya ay Dead of Sale and no title also, wala din tax declaration. Gusto ko kasi sana syang iloan through Pag-Ibig… Pano pa ang gagawin. Thanks po.

  152. maam,puwedi pa po bang matransfer ang lote na nabili ng magulang namin sa pinagbilhan?…parehas na po kasi silang patay…

    at puwedi pa po bang makahingi ng kopya ng deed of sale sa nag ayus nito,nawawala po kasi ung isang kopya ng dead of sale?…maraming salamat po

  153. Hi, May house and Lot po na Inalok sa akin at nagpagkasunduan po namin name bayaran ko ang kabuuan halaga ng property thru banking finance. Nabayaran ko n po ang kabuuan ng agreed Down payment kahit photo copy lang ng CTC from developer and Deed of absolute Sale na nakapangalan may ari ng lupa lang ang ipinakita sa akin. Hindi niya nabanggit na wala pang Titulo ng Lupa sa pangalan nya dahil may balance pa syang Amilyar. Matapos po nyang bayaran ang amilyar 2 months ago.
    –Gaano po katagal maproseso ang mga kailangan Kong documento matapos nya bayaran ang Amilyar?
    — Ano pong dokumento ang hinihintay para masimulan ko na po ang paglilipat proseso ng papeles para sa titulo? Thank you

  154. Hi Ma’am,

    May tanong lang po ako. May benebentang lupa sa amin sabi ng may-ari lahat ng gastos for the processing will be under buyers ( capital gains, transfer fee, transfer tax, doc stamp tax etc) kaso Ang concern ko ngayon yung title nakapangalan pa sa isang bank doon nya kasi nabili as installment complete papers naman may deed of sale at yung original title di raw lang nya pinalipat sa name nya dahil ibebenta rin daw nya. So Ang question ko po pag binili ko ba yung lupa madali lang ba ilipat sa pangalan ko? Paano ang process nun kailangan ko pa bang kausapin yung bangko Kung saan nabili ng seller? Salamat po ng marami sa pagsagot

  155. HI Ms. Azon,

    I purchased a condo unit when I was still single. I got married just a few months ago, however will not be changing my name to that of my spouses, not even hyphenated. The condo company is now asking me to pay because they need to reprint the deed of absolute sale and update of their records in their system. Is it necessary for me to update my marital status in the deed of absolute sale? What happens if I choose to keep this? Thanks!

  156. gud evening mam,may itatanong lng po ako,mayron po ako nabili na lupa 10 by 10 lang ang lapad nito,gusto ko sana pagawaan ito ng titulo,ang problima ko po ang hawak kolang nakatibayan ko ay kasulatan mula sa may ari,anu po ba ang dapat kong gawin para mapagawaan ko siya ng titulo..

  157. Hi maam…

    bumili po ako ng lupa 2 years na po ang nakaraan wala pa rin akong deed of sale

    yong area na nabili ko ay naka sub divide po sa mga magkakapatid, yong tittle meron sila is buong area pa.. pero natapos na ang survey. Ang pinagtataka ko lang kasi bakit hindi nila ako mabigyan ng deed of sale..

    ang sabi sakin naka apply na daw pero ang tagal lang daw ang province po ito sa davao del norte, ang sabi matagal daw talaga sa province.

    pero paano ko ba malaman kung totoong naka apply for process na?


  158. Hello po. Your feeds / website is very informative. Thanks for the info.
    My inquiry is that, the deed of absolute sale contains the old address of the buyer which she is no longer staying / residing as she moved abroad already as immigrant. Is that valid? The deed of sale is just to be processed now.
    Also, why is TIN necessary for Deed of Sale? What is she doesn’t have a TIN no. ? Thank you.

  159. Hello Miss Azon,
    How long it will take to process the documents of buying the lot in the Philippines?
    Is it more than 1 year?

  160. Mam nabili ko ung lot na katabi namin need pa po ba ng cert. of no improvement sa BIR galing sa assessors office or pwede na ung certification from the administrator ng subdivision?

  161. Hello po,
    Kumusta po kayo?may tanong lang po ako.nandito po ako sa Netherlands ngayon,nakabili po ako ng lupa sa batanggas which is real property po yon ng kota keluarga,nabayaran ko na po yong Lote na 150 sq meter.ang kaso lang di ko po nabayaran ang pinagawa Nilang tittle sa akin sinisingil nila ako ng 100.000 pesos.2008 ko pa po nabili yon NASA akin po yong deed of sale at yong kabuohan ng binayaran ko sa Lote.ang tanong ko lang po sa loob ng pitong taon na hindi ko na po nakakausap ang broker ko kasi nawalan po ako ng contact maari ko po bang Mailapit sa BOL ang property na nabili ko?or kailangan kong makipag ugnayan sa broker ng property ko?let me know po think You.


  162. Hello po…Ask lang po ako re: po sa after housing pay off sa bank financing namin…ano po ang mga dpat naming matanggap na ibibigay from the bank aside from title na nakamortgage pa sa kanila? Bale po katatapos lang namin ipay off ung balance namin sa house and lot thru bank financing. And after po namin makuha mga documents ano po ang mga dapat naming gawing mag asawa para masiguro namin na nakalipat na sa name ng husband ko ung title at mga dpat pang gawin o babayaran po. Maraming salamat po at umaasa po na masasagot po ang mga katanungang ito…Godbless.

    • hi mornng.itatanung kolang po kung ano po ang kailangan requirement pag aply ng titulo,mayron kc kmi lupa na pamana sa amin ng amin magulang,gusto sana namin pagaan ng titulo.. hindi namin alam kung paano ang prosiso..

  163. Hi.po kailangan ko po ng advice nyo gusto po namin bumili ng lupa kaso Hindi pa po na subdivide ang lupa ano po ang ma advice nyo.

  164. Hi maam!!! I want to ask sumthng about our situation,my parents are both passed away,nung nbubuhay pa cla karmihan sa mga properties na nbili nila ay gusto nilang ilipat sa name nila.all the original documents and deed of sale they gave to the atty.and almost a 2yrs hnd pa natatapos ng atty na gawin kaya gusto ng bwiin ng parents ko para ipagawa sa iba peru hnd nya na ibinigay dahil marami xang req. Na hinahanap hangang ngaun namatay na cla hnd pa nakukuha ang titolo ng parents ko.tanung ko po kung ano ang pwd naming gawin na magkakapatid para mbwi ang titolo ng parents ko,kc kh8 saming magkakapatid ayaw nya ibigay ang dami nyang alibay!!
    thanks and godbless!!

  165. Good day po. ma’am ofw po ako at wala po tlga ko idea sa pag bili ng property sa Pinas. Sa mga nabanggit nyo pong steps tulad ng sabi nyo po hindi sya madaling process. ang tanong ko lng po pwede po bang di ako mismo ang umasikaso ng mga to kukuha ako ng any tao na di related sa akin at sya gagawa lhat for me?possible po ba un? Kung may isa pong bank na nag bebenta ng mga property mas madali po ba at sila na ang gagawa non at magkano po kaya ibabayad ko sa kanila or may dapat po ba ko bayaran?sana po masagot nyo ko ma’am.salamat po.

  166. hi,

    Your blog is really helpful thank you for sharing your knowledge on this.
    I will buy a vacant lot, and the seller wants one time full payment

    When should i pay him? After signing the deed of sale? Or after the title has been transferred to my name?

    Thank you

    • I doubt na papayag ang seller na after ng transfer pa ang payment so I assume na upon signing of deed of sale. However be sure na complete na rin ang docs na ibibigay nya sayo in exchange of complete payments. Goodluck!

  167. Hi Maam,

    Patulong naman po..

    May binili po kasi mother ko na bahay at lupa sa kapatid nya. May ginawa po silang deed of sale pero hindi po notarized. Hindi po nila agad pina notarized kasi po may usapan sila ng kapatid nya na huwag muna at baka kasi magbago pa ang isip nya sa pagbenta. Kung baga naka-abang lang po yung deed of sale na ginawa nila. Nasa US po kasi yung kapatid nya at ginawa yung deed of sale nung time na pansamantalang nandito sya sa pilipinas. Ngayon po ay nasa US sya at sinabihan ang mother ko na ipanotaryo na. Wala naman po nilagay na date kung kailan nagkapirmahan sa deed of sale. Binigay na rin po sa kanya yung original titulo. Nakalagay din po amount sa deed of sale ay P100,000 lamang, dahil matagal na po kasi iyon mga nasa 2005 pa,

    Pwede po kaya nya pa notaryo yung deed of sale na pirmado na pero nasa abroad ang seller? Hindi po kaya magtaka kung bakit pirmado ang deed of sale e nasa abroad ang seller? O mas mabuti po na magpagawa ng bago? Kayalang po ay nasa abroad na sya?
    Paano rin po kaya magpachange title sa pangalan ng mother ko? paano po kung kasal yung seller dito sa pilipinas ngunit hiwalay na sa asawa may conflict po kaya yan?
    Salamat po.

  168. good day mam.ask lang po sana ako kung may karapatan ba ang isang husband sa minana naming lupa na nakapangalan sa amin ng sister ko pro nakalagay din doon ay mrs.x marriei to mr.x at sinasabi ni mr.x na pwede syang makialam o hindi pipirma sa anuman kasunduan ng aming kapatid tungkol sa minana naming lupa ng parents namin.? pls. help,thanks

  169. good day,

    ma’am itatanong ko lang po kung paano ang magiging legal na proseso kung pwede ko po bang mabili ang isang property kung ito po ay kabilang sa mga forclosed properties sa list ng PAG-IBIG, at ito ay may kasalukuyang remarks na OCCUPIED-OCCUPANT UNDISCLOSED..ano po ba ang ibig sabihin nito? ang naturang property po ay kasalukuyang may naninirahan.

    maraming salamat po sa inyong pagsagot,

  170. Ms.Azon,

    Help po..kc nakabili po ako ng lupa sa bulacan hinuhulugan ko lng po tas matatapos napo ung hulog ko by october this year..anu po ang hihingiin kong papeles sa may ari po..thank u po

  171. Hello Ma’am,
    I really have big problem regarding the area (lot) where we built our house. Here are some facts:
    1. i work in an institution where the buildings are located in land donated by private individual.
    2. The land area is huge and the surrounding areas were subdivided by the owner and sold to us, workers of that institution
    3. The subdivision of the lands was manage by a corporation owned by the land owner.
    4. Nagbayad kaming mga kumuha ng lupa buwan-buwan (starting 2003) until mabayaran namin ang buong halaga ng lupa.
    5. Nagpatayo kami ng bahay sa lupa (area) na napili namin.
    6. everytime magbayad kami, may receipt na binigay sa amin, until na fully paid na ang lupa, in 2007.
    7. Nang humingi na kami ng title pagkatapos nabayaran in full ang lupa (600 sq.meters), they ask some money to process daw sa title….. at nagbayad naman kami (with receipt).
    8. Matagal na process ang title until lumipat kami ng work namin sa ibang probinsya last 2010, at ang kapatid ko ang pinatira sa bahay namin.
    9. Dahil sa busy sa trabaho, hindi na namin naasikaso ang tilte sa lupang nabayaran na namin.
    10. In 2012, may conflict sa management ng land developer (yong may ari ng malawak na lupa) at nagtatag ng bagong corporation na syang mag manage sa subdivided land.
    11. Ang bagong developer ngayon ay naghahanap ng mga receipts sa binayaran naming lupa, kasi pag wala daw maipakita na receipts, ipa demolish daw yong bahay namin at ibinta ang lupa sa ibang buyer (kasi may interesado daw)
    12. Ang problema namin ngayon ay, hindi namin mahanap hanap ang mga receipts sa binayaran naming lupa dahil sa paglipat namin, siguro na miss place o nawala ang maraming mga dokumento namin.
    13. Please mam, advice me kung ano ang dapat naming gawin, kasi natatakot na ang kapatid ko doon ( ang nakatira sa bahay) na baka bigla nalang i demolish ang bahay namin doon

    14. Maraming maraming salamat po mam

  172. Hi,tanong ko lng po magkano ba magiging penalty kung hindi pa matransfer yung titulo sa name nang buyer after ma notariohan ang deed of sale?almost 2 months na po na notariohan ang deed of sale..thanks po…

  173. Good day po.
    I’m an OFW at may balak po kaming bilin na lupa’t bahay pero walang titulo, meron lang syang deeds of sale sa previous person saka Tax Declaration pati mga tax payment receipt.
    Now, ano po ba ito, legal na may ari ng lupa kahit walang titulo? Ok lang ba itong bilin kahit walang titulo?
    Paano din po ang process kung ipapa tituluhan ang lupang ito?
    Please guide us po.

    Thanks po ng marami.


  174. Good day Ma’am. .OFW po ako at nakapag asawa dto sa korea bumili ako ng forclose na house and.lot sa.pinas..tapos na po.lahat ng papers pero ndi pa nila nire release ang deed of sale dahil hinahanapan ako ng certificate of non marriage.Nilagay ko kasing single ako noong binili ko ang property dahil sikreto lang sana sa mr pano po ang dapat kong gawin para mai lipat sa name ko ang deed of sale..Thank you po.

  175. Hi Ma’am,

    Good day!

    I would like to seek an advice regarding the property (lot/bldg) we purchased sometime in year 1976. The property is under GSIS Housing Loan (we are paying the monthly amortization in GSIS and Real Estate Taxes – but the name put on the receipts is still in Seller’s name), a Deed of Transfer of Rights has been executed duly signed by Buyer/Seller and notarized. As per GSIS, their member “the SELLER” supposedly informed them about the transactions made by submitting the proper documentations (i.e. Deed of Transfer of Rights, etc.).

    Presently, we are requesting the GSIS to transfer the Title directly to us “the Buyer”. Unfortunately, they need the approval of their Executive Committee and as supporting documents/papers we have to submit the Original Deed of Transfer of Rights, copy of Proof of Billing in the name of Buyer, and an Affidavit (Seller no where to be found). Is that really the law or GSIS law that they can’t transfer the TITLE directly to us the NEW Owner? The Deed of Transfer of Rights is not enough proof of ownership that hinder them transferring the said property to us NEW Owner?

    Thank you.


  176. hello po Ms Azon…first of all, I appreciate your willingness to share information and provide advice to people seeking clarity on their property issues/concerns. You have a big heart 🙂

    Meron lang po sana ako ire-refer sa inyo. I am looking into buying this lot in Makati that was a public land but have been granted by the government under patent to the owner who now holds a title and registered in the RoD.

    First question ko po, wala bang restrictions or limitations kung bibilhin ko ang property na ito? I mean kase government grant sya?

    If okay naman po na bilhin ang next request ko pa eh pwede nyo ba i-confirm ang understanding ko ng pinost ninyo about step by step procedure on how to secure the property:

    Kung kami ang mag-aayos lahat (para sgurado) including payment of CGT & DST, I should ask the seller to provide the following on or before executing the deed of sale and release of money:
    1. Provide the original land title in their possession
    2. Provide a ctc of the tax declaration
    3. Provide tax clearance (in lieu of this we can ask for the original receipts of property taxes paid, current and past)
    4. Copy of valid ID
    5. Tax Identification Number

    If they don’t agree to the above, I can still pay them partially then complete payment upon their submission of all the docs mentioned above?

    Thanks so much po. More power to you and God bless for sharing your knowledge.

    • Mayroon nga po yatang restrictions sa pagbebenta ng government awarded lots, though I am not familiar with full details.

      Ag lists of documents na nasa itaas ay kakailanganin sa transfer of ownership. Kung may mga valid namang dahilan kung bakit hindi pa mai-provide ang ilan sa mga dokumento yes, maaari kayong magkasundo na partial payment muna then full payment kapag complete na ang docs most especially the land title itself.


  177. Nakabili ako ng kaunting lupa 60 sqr.meters sa may sa isang iktarya na lupa sa kanila. Ang tanong ko paano ma indicate ang pangalan ko sa lupa kanila? Na nabili ko sa kanilang ay bali naka singit ako sa kanilang isang iktarya. Salamat

  178. Hello po.

    I was wondering if there was a deed of sale notarized in 1992 and it didnt reflect sa title until now. Kung baga yung tct dun pa rin sa previous owner nakapangalan. May habol pa rin po ba yung pinagbentahan nung 1992 dun sa property? Wla po bang time limit ang pag transfer ng title sa new owner?

    Thanks in advance

  179. hi, plano ko pong bumili ng lupa s laguna, nsa abroad po ako pero ate ko po nagaasikaso, napachek npo nmin ang title at amilyar ok nmn po, ang prob po ay ang mayari ng lupa ay nsa canada at agiwan cla ng spa nakapangalan s anak, im worried about that spa kung tunay or valid o kung ano man, hinihingi ko po ang spa photocopy ayaw nla bigay pde lng dw pakita skn, e gusto ko po ipachek ang spa, pano po mapapachek ang spa?pag po b may spa ok npo b un?nkausap ko n nmn po ang tunay may ari kaso thru skype lng, as a buyer cgro nmn po my right ako para ipachek lahat since bibilin ko ung lupa, and ung lote po kc ay dalawa, isang lote lng ung bibilhin ko, its liek theyr selling lot 32 and 33 pro lot 33 lng bibilhin ko, kaso ang nsa spa daw po ay both ang nakastate dun, sabi ng mayari papabura daw nia, pede po b un?kahit nsa canada xa?pls help me out po…

    • humingi ka po ng copy ng spa na dapat ay may notary ng Philippine embassy sa canada at copy ng valid ID with picture and signature ng seller (such as passport) at i-compare mo ang signature ng dalawang dokumento.

  180. Good day mam.
    Nandito po ako now sa singapore.may binili po ako lupa sa pinas.ang tanung ko lang po pwede po ipangalan ang lupa sa dalawang tao kahit hindi kami magkaano ano..kunwari kaibigan ko lang xa pero gustoko joint Kami sa property? posible po ba un?

  181. Nakabili po ako Ng lupa At 600k ang nakalagay sa deed of sale Ko, at January pa naka date ang deed of sale, magkano po ang penalty Kung this September Ko palang papalipat sa name Ko ang title? Ano po magandang gawin

  182. Sir/Man,

    May 12 na magkakapatid po na nagkasundo na ibinta sa akin ang minana nila na agricultural land galing sa magulang nila. Tanong ko lang po kung paano ang prosiso at ano ang mga kailangan na documents kung ang 3 sa magkakapatid ay nasa abroad.

  183. Good pm, mam hingi LNG po ako ng advice may nabili kami na lot we paid half already of the selling price as agreed the seller will pay for the Bir nagtatak po ako bkit they made 2 deed of sale, they told us para daw sea BIR ung lower amt. The other one is the exact price. Tama po ba yun declare na maliit sang pagkabili nito? Para maliit din any bayaran sa Bir na taxes? Hindi kya ako magka proble m sa darating na panahon? Ano pro dapat gawin?
    Hope to hear from you soon thank you and God bless!

  184. Hi po… Ask q lang po kasi may binibili kaming house and lot at niloloan po namin sa PAGIBIG.. Kanino po ba ipapangalan ang cheque if ito ay aprubahan? Sa amin b n buyer n ngloan or sa seller n me ari ng house and lot?

  185. Gud pm Mam,
    I need your advice, I have learned upon reading here the rights and responsibility of the seller and buyer. Lately we plan to buy a lot and we have paid half of the price. But recently we. Decided to cancel for it was not followed as what agreed verbally that the seller will shoulder the notarization and to registry. We want our money to be returned, they told us we have to wait till the lot be sold to others. What will I do so that I can demand from them to return the money on time. I would like to give them a month only. How will I do it. Please help its our first time in buying lot.

  186. Hi! Just wanna ask about our situation regarding the lot that my grandmother bought many year’s ago…And my grandma and grandpa who gave us the lot that we have right now doesn’t have the testimony of the “last will”..At this moment, me , my mother and my auntie built a house on that lot that my grandma’s provide for us…Unfortunately, i discovered lately that the lot we assume our own don’t have “Land Title”.
    Now, i want to get the land title but my Auntie who keep the “Deed of absolute Sale” doesn’t like to give us the said document…
    My question is, what should i do if my Auntie refuse or doesn’t want to give us the deed of sale?
    Even though we inform her the consequences …
    Please reply me on my email add at

    Your response is highly appreciated….
    Thank you!

  187. Hello!
    My mother gave me a parcel of land (3,485)
    Square meters. Which is a form Of Deed of Donation.
    How much will I pay for the BIR?

    Respectfully yours,
    Maravilla G. Mazon
    San Fernando, La Union

  188. Hello po can I ask some help po, my mom bought a property cost 300,000 pesos its 300square meter,she already have the deed of sale but they want us to pay 50,000 para po sa pagprocess ng pag transfer ng title/titulo/declaration,ask ko lang po if it is a reasonable amount??thanks in advance po

  189. Hi. am about to submit requirements to registry of deeds for transfer of title. then they tell me that I should ‘accept’ SPA before a notary public, since an SPA was given to me by my sister. is this correct? i thought that only SPA for deeds of donation needs “acceptance”. hope you share your thoughts on this…thanks

  190. Hi mam bibili po kmi ng lupa ung lalake po ang pipirma while ung asawa nya nasa ibang bansa at ipapadala po doon ung deed of sale para mapirmahan po magiging valid ba ung deed of sale kung isa lang ang personal na pumirma at kung sakaling nailipat ung title sa amin may habol pa ba kung asawa e dinoble cross ng asawa nya at sabihing finorge ang pirma nya may habol p ba cya sa lupa?

  191. Hi mam may bibilhin po kming lupa ang pipirma po personal ung lalake ung babae naman po ay nasa abroad kaya ipapadala ung deed of sale sa abroad para pirmahan magiging valid po ba ang sale non? Im the future po kung maitransfer namin ung title sa pangalan namin at nagdemand ng forgery sa pirma nya may habol p b cya sa lupa?

    • kapag sa abroad po pinirmahan ang deed of sale kailangan na ito ay notarized and certfified ng Philippine Embassy sa bansang kinaroroonan nya. Then, ang Deed of Sale naman na pipirmahan mo ay dapat na may Notary sa Pilipinas.

  192. Magandang umaga po,magtatanong lang po may nabili po akong lupa private land 5m0ns. ago 2015 which is palayan mga 1400sqm. part of cabanatuan city s ngayon po ns BIR n at ang sabi ma release nila after 5mos at .nakapagbayad n rin po ng tax.kaya antay nlang ng tawag nila.ang tanong ko po.ano ang dapat kung gawin para maging residential ang lupa tama po b ang gagastusin sa pag process ay aabutin ng me napakali nmn kung ganun????at ano ang tamang proseso.maraming salamat po:)

  193. gandang umaga magtatanong lang po may nabili akong lupa n private land n sakahan in Cabanatuan which is 1400sqm s ngayon waiting nlang ma e release ng BIR.Ang tanong ko po nais ko na ma e convert into residential at ang sabi ang magagastos ko s pag process ay 1m.ganito po b kalaki?????napakalaki po.Ano po b ang dapat kung gawin me.Maraming salamat po.

  194. Hi,

    first, I read all your reply to questions and I am definitely impressed. Can you please let me know what is the actual process regarding notarizing deed of absolute sale where both buyer and seller are in overseas. we were advised that we need to have the absolute deed of sale certified by the Philippine Consulate located in overseas like Canada. Now we were given another instructions from the registry of deeds in Manila that they will only owner Absolute deed of sale notarized in the Philippines. I think this is not fair because both parties are in overseas and do not have time to go to Philippine to execute the sale. What is the value of having a Philippine Consulate if they do not owner our documents overseas. Can you please provide advice on this. Is the Absolute Deed of Sale signed in the presence of the Philippine Consulate in Canada valid and considered as notarized. thank you.

    • Hmmm… if the Seller and Buyer are both in Canada and they execute the Deed of Sale and notarized and certified by Philippine Embassy in Canada, in my personal understanding it has to be valid and binding.

  195. hi i need ur help , ano po ba ang gawin ko kasi my na bili akong house and lot tapos ako po ang mag bayad sa capitalgain taxes tapos nakalimotan ko po kong ano ang tin # ko tapos wla ako doon sa pinas only my sister yong nag process…ano po gawin ko …

    • Hello, ipa-retrieve mo po ang TIN mo sa BIR through your sister. Other option is magpa-request ng one time TIN sa BIR for the purpose of paying the transfer tax…Take note na kahit po ikaw ang magbabayad ng capital gains tax ay ipa-process pa rin ito sa name ng seller kaya kailangan mo ang TIN ng seller.

      • Mam ask ko lang po. May bibilhin po kasi kameng house and lot sa dasma. Kaya lng po ang sabi ng seller wala pa daw po sa kanya ang titulo dahil hindi pa po tapos bayaran sa pag ibig. So nasa pag-ibig po ang titulo. Kasulatan na lamang daw muna po. Ganon po ba talaga yon? Thanks and God bless

  196. Helo maam azon ask lang po ako dito po sa amin kasi my lote na napakalawak pero po naka devide na sa tag 50sqm ngayon po nakabili kami ng 100sqm ang binegay lang po sa amin ay deed of sale aT xerox ng SPA at xerox po ng TITLE ng lupa pero hindi po pinakita sa amin ang original anu po dapat namin gagawin ma’am para po malepat sa amin ang lupa at ma transfer na ang pangalan sa amin yung lupa po firstime po kasi namin bumile kaya po wala kami kaalam2x po pero my notary naman po ang deed of sale..please!! Responce po need po talaga namin malaman maraming salamat po more power and godbless

    • hello po!!

      nakita ko po tong blog nato,at ngbabakasakali aq na malaman yung right q,meron po lot dito sa amin, and ng declare yung may ari ng lupa na ibbenta nya at iddivide sa 50sq,so ngkaroon po ng aßociation ang mga residente,at required kami mg bayad ng 7k for muhon pra kay engr na magsusukat so each family n nkakuha nag bayad po,after a while another claiming may ari declaring na hindi daw pde ibenta dahil knya daw po ang lupa so ending til ngaun at nsa court ang kaso ng dalawang nag cclaim na may ari,so our money had been sitting somewhere for ilang years na,at hindi raw po pde irefund yung binyad kay engr kc hindi na complete ang downpyment for 30k,most of the residents ay hirap at trying hard pa mglabas ng pera,naisip ko na bkit pa nmin itutuloy ang downtpmt eh inaasikaso pla nila sa court ang issue sa lupa,anu po pde ggawin nmin? thanks po

  197. hi maam,

    ask ko lang p, may binili po akong vacant lot at ang price po ay 600k. naibigay ko na ang 50% at usapan namin ng seller ay after 4mos ang balance at ako na ang maglipat ng title. Pero may sinabi po si seller na pag nagpagawa daw kami ng DOS ay wag na daw ideclare ang eksaktong halaga, para maka less kami sa bayad sa notaryo. ang concern ko lang po, ay sibrang undervalued naman ata ang gusto nyang ipa declare, na from 600k ay magdeclare lang daw kami ng 30k… ano pa ma advice nyo? isa pa di ba kami masita ng bir nyan wala naman na atang nagbebenta ng 100sqm lot sa city na ganyang price. cavite area po. thanks!

  198. Hello good day po sa so glad ive seen this blog because just like other
    also i have some question in my mind regarding po sa property na aking nabili..
    Im also an returning OFW and honestly im not also familiar with the process of buying a land property..recently i just buy a portion of a Unssegrated Land Title about…bali rights plng po ito.hindi pa titulado po..nabili ko ito po sa dating bumili lng po ng lupa pero ngayun po may bahay na ito ng ibenta sa akin..ang sabi po akin ng nagbenta nito wala nmn dawcpong problema sa pag pagawa ng titulo dahil by next year 2016 daw po ay lalabas na ang mother title ng mga lupa nito at then ay pwede ko na pong ipa survey yung portion ng land ko po at mapagawan ko ng titulo..dati po kaseng agricultural land po itong location ng lupa at nai award po ata sa mga old tenants nito at yung mga claimants owner nmn ay matatanda na kaya binenta ang mga share ng rights ng kanilang mga lupa..hindi ko po alam na ganito pala kahirap mag process pag nakabili ka ng rights ng lupa palang..Ang tanong ko lng po ay kung papaano nga ba tamang hakbang ko po para maipatituluhan ko itong rights na nabili ko po..maraming salamat at more power po..god bless..

  199. Mam,tanong ko lng po ,sa deed of sale ang nkalagay and date ay nov.23,at notaryohan n ito,Hindi pa po aq nkapag documentary stamp,may penalty po b iyan,?

  200. Hi ms azon, your blog really helps me alot!
    ask ko lang balak ko na ibenta yung house ko sa pinas nasa akin yung title Nakapangalan
    sa akin yung title na MARRIED to XXXXXXXJapanese citizen. pero divorced na kami matagal na
    and wala naman sya karapatan sa house dahil wala naman sya ginastos dun kahit singkong duling. Pwede ko naman po ba ibenta yung house ko na kahit walang pirma nya? Dahil nga po hiwalay na kami at kasal na sya sa iba?

  201. Hi. may ibebenta kasi kami na property. sister ko owner and binigyan nya ko ng SPA. gagawa sana ko ng deed of sale. paggumawa ba ko ng deed of sale, sa document, pangalan ko nakalagay as seller instead of my sister? Question no. 2 po, pagpinanotarize ko po ba makakamagkano ako? Thanks

  202. mam, ask lng po nkabile po kmi ng lot only sa subdivision ble hulugan ngayon po paid up na. na amin na titulo d pa po nmin pinpa transfer sa pangalan nmin. sa developer pa nka pangalan. bale ang tanong ko po. kmi pa po ba sasagot ng expenses para ma transfer sa pangalan nmin un titulo.?

  203. Hi iam about to buy a lot it is an agrarian lot title.I’ve heard po n meron new law n pwede n daw m transfer yung title sa is true po.?

  204. Hi po. Tanong ko lang po kung magkano binabayaran s registry of deeds? 2.5m kasi un property na nabili ko. 29k ang naka indicate na babayaran sa registry of deeds base sa computation ng developer. naguluhan ako parang malayo s .25% na sinabi nyo. thanks

  205. Hi mam.. Good morning
    bibilhil po sana namin ung lupa ng kapit bahay nmin na pinamana ng parents nya
    kaso po medyo na curious po ako nag aalangan kasi po ung address ng map hindi tugma doon sa adress ngaun dun sa mismong lupa ang sabi nya sakin ay nung unang panahon daw ganun daw pangalan o address ng lupa na un. dahil sa katagalan ng panahon nag iba ang address sa cavite po ito. at okay namn po sa map nila tugma rin po san pa po ba ako pwede pumunta para ii check yong map at ung title? thanks

    salamat po ng mrami

  206. meron po kaming binibiling maliit n lote.award daw ng DAR,ibinebenta ng may ari sa ilang tao installment basis hinati hati.kaso ala cya maipakitang titulo at ilan taon n yatang d nagbabayad ng tax.hndi po b mappunta ang lupa sa habol p po b kami madam.sana po masagot.salamat po ng marami.

  207. Dear Madam,
    Nais ko po sanang sumangguni sa inyo, bumili ako ng lupa sa halagang Php. 340,000/= 300 sq meter. sa aming lalawigan sa Tayug, Pangasinan.
    May pinadala sakin na Deed Of Absolute Sale at pinirmahan naming dalawa ng aking asawa at pinirmahan na din ng may ari ng lupa.
    Ngyon po, since nandito ako sa abroad at ang nag aasekaso ngayon ng nabili naming lupa ay ang nanay ko at pinalakad naman nya sa ibang tao kasi daw hindi sya marunong sa ganyang bagay.
    Ano po ang unang hakbang para ma transfer ang pangalan naming dalawa ng aking asawa sa titulo ng lupa. sabi kac ng nanay ko una daw na ginawa ng nag lalakad ng lupa ay kailangan daw muna ng approve plan or survey. tama po ba ito. mag lilimang bwan na po mula noong nabili ko ang lupa subalit wala pang resulta ng approve plan na sinasabi ng nag lalakad o nag aasekaso ng lupang nabili naming ng aking asawa.

    Maraming salamat po at mabuhay po kayo!

  208. Hello po, sana matulungan mo rin ako sa aking mga tanong.May nabili kaming bahay at lupa sa Pinas.Mayroon na kaming deed of sale.Kaya lang po sabi nila hindi daw pweding ma-title iyon sa amin kasi malapit lang kasi sa dagat.Pwedi lang daw ma title iyon kng 20meters from high tide mark.Pro sabi ng seller kung ok daw kami ng asawa ko, pwedi daw na mabigyan kami ng tax declaration.Gusto ko lang itanong po kung tax declaration lang ang hawak namin legal na ba kaming may-ari ng bahay at lupa? Ano po ang gagawin namin kasi ang seller nagsabi noon na pwedi daw ma title pro ang assessor nagsabi hindi daw.Hindi pa kami ngbayad ng buo kasi iyon ang problema.Natakot kasi kaming magbayad ng buo pagkatapos kahit na may tax declaration pwedi palang makuha uli ng gobyerno ksi walng title, tax dec lang.Or baka ibinta uli ng seller kasi wala kaming title na pinanghawakan.Salamat po.Sana matulungan mo po ako dito.

  209. hi po paano ko po ba malalaman kung sino ang may ari ng lupang tinitirhan namin?meron daw kasi may ari ung lugar na yon…at paano ko po malalaman sa lugar namin qng pwede ako bumili ng lupa ung wala pang titulo kasi sa lugar namin halos wala p mga titulo

  210. hello Mam,
    I bought a property and the deed of sale has been made, we haven’t did the transfer yet, sa deed of sale ang nakapangalan na buyer is my mom and dad because I can’t go home at that time.
    Uuwi ako this year to process the transfer, pwede bang PALITAN YUNG DEED OF SALE AT ILALAGAY KO NAME KO?

    • hello Mam,
      I bought a property and the deed of sale has been made, we haven’t did the transfer yet, sa deed of sale ang nakapangalan na buyer is my mom and dad because I can’t go home at that time.
      My parents are very old and I don’t want to put the burden on them.
      Uuwi ako this year to process the transfer, pwede bang PALITAN YUNG DEED OF SALE AT ILALAGAY KO NAME KO? If this is possible what are the requirements to do?
      Deed of sale palang ang nagawa and I have all the documents of the seller even the orginal title.

      Awaiting for your reply and God bless you

      Thank you

  211. Pingback: Paano ba ang paraan sa pagbili ng bahay at lupa

  212. hi,bought condo in 2013 and i have title.when i came to city hall to pay amilyar tax-they said me that i need to transfer the ownership of taxlaration dec under my name,which is i thought its already done since title already under my name??sabi po nila kaylangan ko pa daw mag submit ng deed of sale,title,B.I.R,&latest tax declaration????????????dba po computerized naman tayo bakit po hihingan pa nila ako ng ganun???please i need your answer thank you…

      • Hi ms azon, your blog really helps me alot!
        ask ko lang balak ko na ibenta yung house ko sa pinas nasa akin yung title Nakapangalan
        sa akin yung title na MARRIED to XXXXXXXJapanese citizen. pero divorced na kami matagal na
        and wala naman sya karapatan sa house dahil wala naman sya ginastos dun kahit singkong duling. Pwede ko naman po ba ibenta yung house ko na kahit walang pirma nya? Dahil nga po hiwalay na kami at kasal na sya sa iba?

  213. Gusto ko po itanong kung okay lang ba simulan na namin ang pagpapatayo ng bahay sa lote na nabili namin kahit deed of sale palang ang hawak namin? inaayos pa po kasi yung transfer of title sa pangalan ko. Salamat po.

  214. ask ko lang po meron po kaming nabiling lote sa Sta.Lucia realty and fully paid na po,binigyan na kami ng Deed of Sale pero hindi p namin napa notarize bale 5 years na po yung deed of sale tapos may Transfer Certificate of Title na din kami, ang isa pa pong tanong ko ay kailan kami mag start magbayad ng amilyar kse hanggang ngaun wala parin kami nababayaran na amilyar…

  215. Good day…maam paano po kung yong nabili kung lupa ang may ari is minor age pa ano pong hihingin kong documents at process po…

  216. Hello Mam meron lang po akong katanungan ako ay isang OFW ditto sa Libya at ang aking asawa ay nasa roxas capiz may nag alok po sa amin nang lupa sa murang halaga , nagkaroon na po kami ng kasunduan at ang sabi nila may hawak silang titulo naka bayad na po may agreement kami CTS na pag naka bayad ako ng 50% maibibugyan nila kami ng copy ng title pero hindi po nanyari un ang pinakita lang po ay ang sketch ng lupa na nakapangalan doon sa unang may ari at naka subdivide eto nakapangan sa pinag bilhan nya bali pangtalo na po un seller naming na nkabili ng parte ng lupa , wala po syang titulong hawak kung mero lang sya DOAS at mga tax receipt ng unang may ari na nakabayad ng year 2013 2014 2015. ang tax decliration on process na daw po ng seller naming ano po ba ang magandang gawin at paano po naming eto ma papa lagyan ng titulo sa pangalan naming maraming salamat po

    • Too my experience, seller will always have a copy of the title. Buyer should use the copy of the title to check with register of deeds whether property is legitimate. Also, once you have confirmed that the property exist and under the name of the seller, check for property taxes or amiliar whether they are paid to date. then a contract to sell will exist with the agreed downpayment or better if you are ready an absolute deed of sale will be performed. note that you have to agree who will be paying any taxes i.e capital gain and any portion for the seller to pay. hope this help.

      • Dear mam salamat po sa reply ninyo nakausap napo naming un mga nakabili doon marami na po kc nakapag patayo ng bahay na wala pa silang titulo ibig ko pong sabihin naka mother title pa po so un mga nakabili wala pang hawak na titulo may isa po doon naka bili nag work sa municipality hall at ang sabi na verified nya daw na registered ang title at active pag ang tax payment ng original owner paano po ba makakakuha ng copy ng title kc ang mga nakabili ang sabi nila nun bagyon Yolanda nawala un ibang copy so paano po ito ma papa po kami makakakuha ng copy ng title at paano eto papa transfer sa pangalan namin un seller po namin deed of sale lang ang hawak halos lahat po ng nakabli ng lupa DOAS lang ang hawak sapat na po ba itong katibayan ang DOAS at copy ng mother title at kung paano ang procedure marami pong salamat

      • My advice is to check with registry of deeds regarding the use of a Mother Title. If you have the Mother Title TCT number (not sure if this was stated on your Deed of Absolute Sale) that will help you obtain a certified true copy of the mother title. As suggested, ask registry of deeds how a mother title work with regards to subdividing the property to different owners using DOAS.

        Just something to think about, if you plan to sell the property later, what Title will you provide to buyer.

  217. hello po tanung ko lang maaring bang gumawa ng deed of sale kahit wala un title number.. at sa taga DAR po naming ipapalakad ang pag process at sila mag aasikaso ng lahat.

  218. matanung ko lang po kau sir kc po meron po kaming hinuhulugang lupa sa roxas agricultural land po ito bali pang apat ng po kaming buyer at portion lang po ang nabili naming lupa at naka mother title daw po ang lupaing ito pero sa mga nakabili wala po silang hawak na titulo kung di tax decliration po recently lang po meron pong nakabili doon at lumabas na po ang titulo nila after a month taga DAR daw po ang nag processed nito ang tanung ko po maari po bang ma transfer ang pangalan ng lupa na ito sa amin ?sapat na po ba ang tax decliration na ang nakapangalan ay ang original na may ari ? at deed of sale part din po ba ito ng CLOA ?

    • Hi po atty. tanung qpo sna qng anung dpat qng gawin gan2 pu kc nkabili pu aq ng lupa may hawak nqng deed of absolute sale and photocopy ng mother title bali nahati napu kc sa 3 may ari ung lupa at ung humahawak pu ng original ay ung may mas malaking part ng lupa..kaso po sa part q po bali pangatlong tao na aq na nkakabli e gus2 qpo sana na mkpagsubdevide kau ang advice pu skn dpat daw hanapn q ung pinakankapangalan sa titulo ng lupa para kausapin sya na nym nia nlng ang gamitn na nagbenta skn ng lupa kc pu ung pinabentahan nia pa pu ung pinagbilhan ng binilhan q ng lupa pu mas mapapamahal aq s tax dhl bali 4 n transfer ang mangyayari skn..tpos po tanung q po qng may iba pang paraan makapagsubdivide ng lupa kc ung dlawang may ari sa ibng part ng lupa wla nman pu clang pera pang subdivided anu pong dpat qng gawin???thanks

  219. Hi mam ask ko lang po kasi po yung tita ko bumili ng lupa mother title po yung seller po ng lupa mga anak na lang lahat .patay na po ang magulang (mana po sa magulang) lahat po ng anak nakapirma na binebenta na nila ang lupa sa tita ko.ano po ba ang tamang proseso sa ganitong sitwasyon?maraming salamat po..

  220. Nakabili ako ng lote…ang deed of sale sa name ng land owner (seller) name ko as (buyer)… nagkuha kami ng tax declaration for building permit purposes…iba ang nakapangalan (namatay na)…may asawa pa buhay at mga anak….ano gagawin ko para mapangalan sa akin ang land title…

    Pls advice me…thanks

  221. Hello ma’am,
    Ibebenta po nang client ko ang lupa nila kaya lang po Hindi na nila mahanap ang CAR..Pano po sila makakauha nun?salamat po

  222. Kung i transfer ang bahay, at ito ay unfinished bungalow lamang, mag kano aabutin ito sa lawak na 88sqm, at ang tinatayuan ng lupa ay lupaho, mga pang urban poor, kasi nabili yun bahay sa halagang 160k to 170k, tapos ang hinihingi ng Lupaho payment sa pag tarnsfer ng title ay mahigit 50k, makatwiran po bayun. saka kapag nag inspect po ba ang assessors office, hindi sila kakatok, at sisilip lang sa labas. ganon po ba talaga procedure nila.

  223. Hi po, me bibilhin kc kami ng bf ko na house and lot, pde po ba na ipangalan sa among dalawa kahit na hndi pa kami kasal?

    Salamat po

  224. hi Ms. Memorazon..may tanong lang po ako, kung ang deed of donation po ba ng lupa,na ipinadala sa America at duon pinirmahan ng hindi dumadaan sa consul duon ay VALID po ba??
    O Pwede pa po ba pagawaan nalang ng deed of sale? Salamat po.

  225. good day po Mam, magtatanong lang po. My nabili po kasi akong lote, Naka spa po mom ko since nsa abroad ako. May ahente po yung lupa. Then nasa process na po kami ng pagtransfer under ng name ko. Nagpagawa pa po ng another spa yung ahente para daw po maprocess nya sa BIR. Kelangan pa po ba talaga na nka spa pa sya? Hindi po ba pwedeng authorization letter na lang ng mom ko para maprocess nya? Thank you po.

  226. matanong q lng po if may babayaran ba kng kukuha aq ng certificate of “with improvement” issued by the city assessors’s office. thanks natanongvq lng po kc my tagalakad aq ngayon my babayaran dw aqng 25k pra mkakuha aq certificate of “with improvement”

  227. mam magandang umaga magtanung lang sana ako tungkol sa lupa namen buo pa ang alam ko free title torin sa panahon ni president Ramon magsaysay.ang gustong kong sabihin mam poyde ba applayan isa isang title kasi magulo e. sabuhay yong mga magulang mayron na silang tag isang mga judistial partition na mga papiles isa isang familya . Gusto namin mam magkakapid ibinta namin hindi isabay sa mga pensan kasi nagulohan kami mataas masyado ang price nila at matanda na hindi na poyding paabutang sunod na generastion segurado mag patayan pag hindi ito ibenta nang buhay pa kami patay nang ang ibang kapatid namin sa katandaan.katanungan ko mam ilan kaya gastosen namin mag ambag ambag kami sa manila na eproseso lahat na documento nandoon na sa kanya sa manila sya naka tira.Hangang dito lang ako mam maraming salamat cris

  228. Meron po akong 2 titles ung isa po subdivided sa isa. Nagrequest po ako aa rd ng previous c.a.r kaso isa lang po ang binigay nila. Ok lang po ba un.

  229. Meron po akong 2 titles ung isa po subdivided sa isa. Nagrequest po ako aa rd ng previous c.a.r kaso isa lang po ang binigay nila. Ok lang po ba un…

  230. Hi ma’am. Yung seller is deed of absolute sale Lang din Po ang hawak from the previous owner. Nakapangalan Po sa deed of sale ang name Ng seller Pero Di pa nalilipat ang name nya sa titulo. Nabili Ko Po ang house and lot sa seller and nakuha q narin Po ang deed of absolute sale na mayron Ng name Ko kaso may isang letter nga Lang na Mali Po sa name Ko. May hawak na din Po aqng photocopy Ng original title. Ngayon Po biglang namatay Yung seller na Di pa Po naaasikaso Yung ibang papers such as tax declaration in the name of the seller, tax clearance certificate, TCT, RD, receipt of BIR documentary stamp and tax declaration. Paano Ko Po maasikaso Ito Kung notarized deed of absolute sale ( my name was there with wrong spelling but it’s only 1 letter eg. Instead of Erika it says there Erike) and photocopy Lang Ng land title na nakapangalan pa sa previous owner ang hawak Ko? Yung family Ng seller ay ayaw makipag cooperate. Paano Ko pa Po malilipat sa name Ko ang title?

  231. Itatanong ko lang po since 1972 nakatira na po kami sa West Rembo. Award na po hawak po certificate pinaghahawakan amin ang lote ibigay ng gobyerno para sa sundalo at the moment ongoing process ng Titulo namin so far succceding year tax declaration at technical description ang hawak .1985 Kapitbhay po namin sila Mrs.Dalisay nagdonate po sa amin ang 1 meter para maging private right of way nagkaroon po ng compromise agreement nagkapirmahan saksi mga kapitbahay mataas na opisyales ng Fort Bonifacio noong 1985 binayaran po ng magulang ko halaman at puno masisira kay Mrs.Dalisay kapalit ng pagpapaubaya nya 1 meter bilang aming daanan hanggang ngayon hawak po namin compromise agreement.Since namatay na po c Mrs Dalisay at Mother ko mula nung 1985 kami lang po dumadaan sa daanan namin kami po nagdevelop nagpasemento,naglilinis pinaayos ang kanal para maging maganda daanan. Ngayon itong buwan na ito ang mga anak po Mrs. Dalisay po nagbenta kahati ng lupa kay Mr.Ernesto. Na nasasakupan pa po ng Mga Dalisay Compound.Ngayon po si Mr Ernesto may daanan po dun sa Dalisay compound masikip lang po dahil po nagpapagawa ng bahay si Mr Ernesto ongoing na construction binutas nila dating pader gumawa ng daan papunta sa daanan namin ginawang daan para dun po dadaan karpintero at nagtambak pang construction nya mas maluwag ng konti maayos daanan namin.Ngayon nagreklamo kami kahapon sa Barangay mabagal ang Barangay umakyon kakilala po kc nila nakabili na c Mr Ernesto.Naiinis po kami sagabal na dulot tambak buhangin at semento wala permission sa amin dun sya dadaan basta sinira niya ang pader nagdecide sya dun na sila dadaan wala visible na may building permit sila waiting daw po transfer ang lupa pero ongoing na construction nila.Ask ko may karapatan po ba kami naglagay ng gate dun sa right of way kc pinaka unahan ng daanan ng right of way nandun nakakatayo poste ng Meralco at NAWASA namin mga Fernandez saka since 1985 kami po mga Fernandez Family ang dumadaan sa lupa donate ni Mrs Dalisay na may written agreement pa may pirma ni Mrs Dalisay.Pwede po kami maglagay ng gate bilang protection namin para hindi labas pasok ang sino sino tao sa daanan namin.Kso ayaw po pumayag ni Mr Ernesto ang sabi po wala naman Titulo right of way kaya giniwa siya niya sinira niya semento pader doon lumusot para dumaan sa amin ng hindi man nagpaalam. Honor po 1985 written agreement with signature (Mrs Dalisay at nanay ko kahit sila po ay pumanaw na na nagpapatunay ibinigay niya 1meter bilang privado daanan namin mga Fernandez .Pwede po kami maglagay ng gate later isama sa pagpapatitulo ng lupa right of way.Kaso waiting pa po kasi Titulo naming 3 months ang release ano po dapat naming gawin para maisa sa Titulo naming ang right of way na donate na Mrs Dalisay.maraming salamat po

  232. Patulong Yung binili ko na lupat bahay sa developer pinasok namin ng pag ibig 25yrs to pay na full payment ko po after 6yrs. Yun binigay ng pag ibig skin na titulo ipa transfer ko daw sa pangalan ko sa registry of deeds. Almost complete na po ako sa requirements pero daan daw po muna ako sa b.i.r to pay capital gain tax and docu.stamp. tanong sir. Ako po ba tlga dapat pay ng capital gaintax?may nabasa pk ako na article sinasabi na shoulder un dapat ng developer. Dito po sa hawak ko na deed of absolute sale nakalagay is ” all xpenses for the prepartaion of papers and or documents required registration fees documentary stamps transfer fees and all other incidental expenses needed for the transfer of titlle and regiatration shall be the account of the vendee” pirmado ko po ng witness at presidente ng developer pero wala pa pong notaryo. Pwde ko pa po ba ito mapalitan sa knila? Dapat po ba naka reflect dito instead na vendee eh charge sa vendor?? Or dapat hati? Depende lang po ba ito sa usapan? Paano po kung kagaya ng developer ko super gulang? Wala na po ba ako laban? Pls help. Tumatakbo ang penalty ko sa b.i.r. kasi dec.2015 ko pa na full pay un bahay.

  233. Hello po, itatanong ko lang po nakabili kame ng lote at meron deed of sale pero yung title di p napa transfer sa name ng mom ko at yung original title ay ipinatabi nya dun s hipag ng napagbilhan namin dahil umalis ang mom ko pa ibang bansa at kaibigan naman nya yun. Kaso hindi namin alam na ibinigay ng mom ko don at ngayon nalaman namin isinanla 17months ago na pala. Meron ba kame habol don? Malaki din po ang naubos ko pra lang mabili ang lupa n yun.

  234. Kung Oha lang po ang hawak ng nag bebenta ng lupa panu po ang proseso para malagyan mo ng titolo sa pangalan mo at anu anu po ang kailangan ko gawin thanks Magdalena

  235. Hi Ms Memorazon , may nabili po akong condo unit last may 2013 i signed the contract papers for 5 years to pay amount Pesos 1.3 million but i fully paid the amount by september 2013. binigyan nila ako ng DEED OF ABSOLUTE SALE pero ang aka state doon na price is Pesos 1,250.000.00 lang. until now hindi pa na transfer yong title sa name ko ano po ba pwede kong gawin?
    please i need your advice thank you

  236. hi just wanna ask gusto ko po kse bilhin ung lupa dito smin wala po kase titulo pano ko po malaman kung real ba na documents ung ibibgay nila skin ska papatituluhan ko pa cya.

  237. Hello good morning po..taking ko lang po sana kung ano po dapat kong gawin sa property ko na binili sa province namin.. Kumuha po aq ng real state attorney pra mg process po sa lahat ng documents. Pinagtataka ko lang po bkit till now di prin natapus.. Almost 14months na. Lagi nmin cya kinukuntak pra sa updates but sad ignore kmi lagi, hanggang sa nkuntak nmin cya at pinuntahan ko sa surigao city sa office nya. Saka pa lang nya pala ginawa. Kc daw busy cya. Ang dami nya po dahilan. Pinalampas ko lang po kc kilala lang nmin cya. At nag promise cya na gagawin na nya bago matapus ang December.. At kumuha po cya ng ibang Tao para mag process nun. OK nman po ginawa nman nya lahat hanggang sa makumplito. Now po, ngpadala kmi ng pera dhil marami daw babayaran. At paid na po lahat para sa obligation ng buyer.andito lahat ng receipts na binayaran. Ang problema lang po ay pending parin kc need daw nmin mag bayad ng tig 6thousand doon sa mga may Ari na namatay na. Apat pa nman sila. Nag tataka lang aq na isa lang nman po ang title at parents lang nila ang may Ari. Naguguluhan napo aq. Kc wala napo daw pkialam ang mga anak ng may Ari na nag binta nyan. Patay napo kc parents nila kaya bininta nlang ng mga anak para wala na daw gulo cla magkakapatid. Please po help me ano po gagawin ko?? Dapat ba talaga aq mag bayad sa sinasabi na capital tax na ako nman ang buyer. Kung sakali man aq ang magbabayad dapat po ba apat na capital tax ang babayaran ko kc apat daw ang patay na sa magkakapatid na may Ari ng nabili Kong lupa ngayon.sana po ay mag reply kayo. Maraming salamat at God bless po.

  238. Hi Ms. Memorazon, Favor lang Po.. Magandang araw.. Mi binebentang Lupa po sa amin halos 15 years na po nila nabili ang lupa, meron po silang deed of sale ng previous na mi ari at namatay na po yung tunay na mi ari, pero until now hindi pa po nila napapatransfer sa name nila ang titulo, tapos binebenta po sa amin ang lupa at gusto ko pong Bilhin ang lupa. wala po bang magiging problema sa lupa pag nabili namin ito? kasi halos 15 years na nila ito nabili at hindi pa nila napapatransfer sa name nila.

    Please i need your advice? Salamat po..

  239. hello ate memorazon. hinge lang po ako advice. nabili po namin ung right ng property sa uncle ko na 100 sqm. tapos nag build up kami ng 2 storey. later on after 3 years nagkaroon na po ng title ung area. balak ko po e loan sa pag ibig. paano po ung sistema ng bahay dun? kailangan ko po ba bayaran ung tax nung house under my uncle name bago ko po i apply sa pag ibig? ksi po isa sa requirement nila ung tax declaration ng property. thanks Godbless

    • kung rights only ang binenta sa inyo, meaning yong uncle mo pa rin ang may-ari ng property. hindi ko alam kung pwede mo i-loan sa pangalan mo ang property na nakapangalan sa uncle mo.

  240. Magandang araw po Mam Azon,
    Ask ko lang po may nagbebenta po kasi ng lot dito sa amin sa Palawan ang lupa po nya ay 6 hectares pero 5000 Square meters lang po ang balak long bilhin. Siya po talaga ang owner kaso TAX DEC.. lang po ang hawak nya at ang TAXMAP LOCATION. Ang tanong ko po, kong bibilhin ko yung 5000 square meters lang, sino po ang mag su survey ng propery na iyon at ano pa po ba ang ibang papeles na dapat kong hingin from the seller? at kailan po ako dapat na mag bayad sa seller ? Naguguluhan po kasi ako. maraming salamat po at sana po ay matulungan ninyo ako.

  241. good pm po mam
    May kukuha po aku ng sangla tira s bulacan n nagkakahalaga ng half million peso ito po ay house and lot. pero before that anu po ang mga kailangan kung gawin at requirements n hingiin s nag sasangla para nman po makasiguro aku n magging maayos ang transaction nmin aasahan ku po ang inyong tugon salamat po in advance

  242. Hi Ms. Memorazon, meron po akong minanang ari-arian o lupa sa aking magulang. nabili po ito ng tatay ko noong high school pa lamang po ako, mga 1998 po at ang deed of sale po ay naka pangalan na po sa akin. hanggang ngayon po ay hindi pa po nailipat ang titulo sa pangalan ko po. subalit ang tax dec po ay nasa pangalan ko na po. ang problema po nawawala na po ang original na deed of sale at ang natira lang po sa akin ay photo copy ng deed of sale at titulo po. papaano po kaya ang gagawin ko upang mailipat po sa pangalan ko ang titulo ng lupa.

    Pls advice. Thank you po.

  243. Hi po
    Tanong lang po. Meron pong nabili ang pinsan ko sa sta. Lucia property sa del monte bulacan..before po siya namatay nabura nia po ang kabuuang halaga ng lupa. Nagkaroon po ng dead of sale at binigay na rin po sa kanya ang land title.. Kaso hindi pa po nia naitransfer bago po siya namatay.. Kanino po ang may karapatan at pano po ang proseso kong sakaling ito ay ibinenta.

  244. may tanong po ako nakasangla po ang bahay namin, yung original title nasa pinag sanglaan. possible po ba na makakuha ng bagong title ang kapatid ng mama ko at sabhen nia na lost title ? thanks

    • naku, hindi po maganda ang iniisip nyo, at hindi po ganoon ka-simple magpa-issue ng bagong titulo. at kung ang pagkakasanla ay naka annotate sa titulo nyo, kahit kumuha kayo ng bagong titulo ay lalabas pa rin ang pagkakautang nyo.

  245. gusto ko pong magpasalamat sa inyo dahil napakalaking tulong po ng nagawa ninyo step by step na pag proseso ng pagbayad at transfer ng bagong ariarian, napakalinaw at simple lang at madaling maintindihan. noong una po at kahit sa BIR email add ay nag tanong po ako ngunit telepon number pa rin ang ibinigay sa akin, marami rin po naipamahagi na kopya po ninyo at para rin pong makatulong sa iba, more power po sa inyo

  246. Tanong ko lang po nakabili ng lupa ang byenan ko 9 hectars po, amounting 454,370. Ngaun po need matransfer sa byenan ko un name nun titulo, magkano po kaya complete computation na magagastos para matransfer sa kanila un titulo? Thanks po

  247. Hi. Ang deed of absolute sale po namin was dated may 29th nagkaroon po ng konting issue kya di agad nabayaran CGT at DST sa BIR pero as of now ready na po lahat ng documents, by june 20th mababayaran na po ang CGT.Ang question ko po is my na incur na po kayang penalty iyon? If yes, any idea po gaano kaya kalaki aabutin or will it be better kung pagagawa na lang ako ng bagong deed of absolute sale (is it even allowed/legal?)..hope you can answer my queries.thanks and godbless

  248. Our last problem to process the land is because the seller today don’t sign the acknowledgement receipt and this is the last thing BIR need , what do we need to do? Hope you help us plsss?

  249. Mam anung gagawin namin kasi kailangan nga acknowledgement receipt ng BIR to process sa nabili naming lupa ngayun ang may.ari ay Hindi sya pumirma sa acknowledgement receipt paano naming ma elipat ang lupa sa pangalan in mama?

  250. may tanong ako pls answer me right away. may nabili ako na lupa tapos hindi pa sa sipak sa mother title.sino ba ang gumastos sa pag pa sipak ang owner sa lupa na bihan ko? owner ba sa lupa ang magbayad sa pag sipak sa mother title o ang naka bili ilang days bago matapos sa proseso ta pag sipak sa mother title?
    pls answer me now thanks

  251. tanong ko lng po, may lupa po ang nanay ko n nkapangalan s tatay kong nmatay n noong 1999. Gusto n po sana palipat ng nanay ko s aming 4 n magkakapatid ng pantay pantay habang buhay p sya, Un titulo po ay hawak ng kapatid kong pangatlo dahil sya ang nagbayad ng kulang ng tatay namin s lupa bago mamatay ang tatay ko, Ngaun po un gustong mangyari ng kapatid ko ay s kanya lng ipangalan ang lupa dahil sya daw ang nagbayad ng kakulangan ng tatay ko n 200,000 s lupa bago sya mamatay. Puwede po b un n skanya lng ipangalan at pagagawa nya raw n 4 storeys at patitirahin naman daw kami don? Ang iniisip po nmin ay bka mwalan n kmi ng krapatan s lupa at maging conjugal property n nilang mag asawa at balang araw ay palayasin kming 3 magkakapatid at pamilya namin,Ayaw po nmin 3 pumayag s gusto nya at nagmamatigas p rin sya n sya masunod dahil nga dw s binayad nya. Sbi ko po handa nman naming 3 n kpatid nya makihati s binayad nya pra d n sya manumbat. Ano po kya mbuti nming gawing 3 magkakapatid ksi ayaw tlaga ng isa nming kapatid n un ang gustong mangyari ng nanay namin nhati hatiin ng pantay ang lupa. Ang kpatid po naming yon ay may kaya at mapera kesa s aming tatlo. Sana po ay pagpayuhan nyo po ako kng ano mbuting gawin ksi po naguguluhan po ako at inaaway nya p kmi at galit n galit s amin.

    • Dahil buhay pa ang nanay nyo, sya ang may karapatan na magdesisyon sa lupa na pag-aari nilang mag-asawa. Ang pinakamaayos na pwede nyong gawin ay bayaran ang kapatid nyo sa ibinayad nya sa lupa at saka ito, hati-hatiin ng nanay nyo sa inyong magkakapatid na kanyang tagapagmana.

  252. Good day madam ask ko.po.some advice..sino.po ba ang magbabayad ng registration of title at registry of deeds ang buyer po ba or seller??maraming salamat po

  253. hi pwede bang ipangalan sa akin ang titulo ng lupa kung hindi ko naman requirements ang gagamitin sa kapatid ko kasi ang gagamitin na requirements pwede po ba un na ako ang ilagay na may ari tutal ako naman ang magbababayad non.

    • Ang titulo po ay ipinapangalan sa kung kanino nakapangalan ang Deed of Sale. Kung kapatid mo ang magpa-process, magpadala ka sa kanya ng Special Power of Attorney at dapat sayo nakapangalan ang lahat ng papers.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in: Logo

You are commenting using your account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s